Giao dịch đất bằng giấy tay có bị vô hiệu?

Gia đình tôi có mua một mảnh đất 200m2 từ năm 1990 của ông Đoàn Thanh Khương. Khi mua bán chúng tôi chỉ làm giấy tờ mua bán giấy tay với nhau. Từ đó, gia đình tôi đã xây nhà và sống ổn định trên đất này nhưng chưa có điều kiện để làm giấy chủ quyền đất.

Đến giữa năm 2008, khi có một con đường được mở ở đây, giá đất tăng lên thì ông Khương đến đòi lại đất. Ông Khương cho rằng, giấy tờ mua bán trước đây không có giá trị, là trái pháp luật, ông sẽ nộp đơn yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán trước đó. Xin hỏi, giấy tờ mua bán trước đây có giá trị không? Liệu tôi có bị buộc phải trả lại đất đó không?

Phan Hữu Lễ (huyện Bình Long, Bình Phước)

Trả lời: - Điểm a, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao quy định: “Về nguyên tắc chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1-7-1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định 201-CP) đến trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu”. Trường hợp của ông, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây (theo Điểm b, Mục 2.2, Phần II Nghị quyết 02):

1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng. 3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Như vậy trường hợp của ông mua đất bằng giấy tay là không hợp pháp. Trong trường hợp có tranh chấp mà các bên không tự thỏa thuận giải quyết được thì 1 trong 2 bên có quyền khởi  kiện tại Tòa án. Trong quá trình giải quyết, giấy tay mua bán đất là căn cứ để tòa án xem xét giải quyết theo tinh thần Nghị quyết 02 đã trích dẫn trên.

Luật gia NGUYỄN VĂN KHÔI
Sài Gòn Đầu Tư