6 lý do vỡ bong bóng bất động sản thập kỷ trước

GDP tăng nóng, doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền khiến địa ốc trở thành kênh đầu tư được lựa chọn để tích trữ, kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Trong văn bản báo cáo Thực trạng thị trường bất động sản vừa công bố, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã chỉ ra những nguyên nhân khiến cho thị trường địa ốc hình thành bong bóng thời kỳ 2007- 2011. Có 6 nguyên nhân bong bóng bất động sản phình to và đổ vỡ ở thời hoàng kim quá khứ.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. TP HCM trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Điều này dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.

Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đã có tình trạng các ngân hàng thương mại buông lỏng việc kiểm soát nguồn vốn vay tín dụng mà lẽ ra phải được sử dụng đúng mục đích.

Thứ ba, thị trường xảy ra tình trạng phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.

Thứ tư, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt, và giới đầu cơ chuyên nghiệp cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản để trục lợi, kiếm lời nhanh, kích thích tâm lý đầu tư lướt sóng.

Thứ năm, các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Thứ sáu, cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản năm 2010 còn có thêm một nguyên nhân nữa là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương một tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

Bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê - VnExpress

Một mặt đi tìm nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản và cuộc khủng hoảng trong quá khứ, HoREA khẳng định cơn ác mộng này sẽ không xảy ra năm 2018 - 2019 do tăng trưởng tín dụng vẫn trong tầm kiểm soát.

Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý.

Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản. Theo lộ trình, tỷ lệ này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019.

Điều khiến HoREA tin tưởng sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản còn nằm ở yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường. Hiệp hội đánh giá các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường. Các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, giới đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.

Tuy nhiên, trái ngược với quan điểm của HoREA, nhiều chuyên gia đã khuyến cáo mạnh mẽ về tính chu kỳ của bong bóng bất động sản, thậm chí còn chỉ rõ thời điểm bong bóng có thể vỡ. Một số doanh nghiệp cũng đã lên kế hoạch ứng phó với bong bóng bất động sản. Có chuyên gia còn đề xuất giải pháp ngăn chặn sốt đất nhằm tránh kịch bản tồi tệ có thể xảy ra.

Chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu từng dự báo thị trường địa ốc có thể rơi vào tình trạng bong bóng nếu tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản. Đà tăng tín dụng hiện nay đang gián tiếp hình thành bong bóng bất động sản.

Theo quan điểm của ông Hiếu, dấu hiệu có bong bóng trong thị trường là khi giá bất động sản tăng 100% trong vòng một năm. Chuyên gia này cũng cho rằng thời gian bong bóng bất động sản có thể nổ ra vào khoảng năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của thị trường này.

Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa từng nêu rõ quan điểm lo ngại bong bóng bất động sản có thể vỡ giữa cơn sốt đất diễn ra khắp TP HCM và nhiều tỉnh thành trên cả nước.

Ông Nghĩa cho biết cơn sốt đất tại Sài Gòn vẫn tiếp đà tăng trong những tháng đầu năm 2018 dù trước đó đã lan rộng trong năm 2017, đang thúc đẩy thị trường trên đà tích tụ bong bóng bất động sản.

Chuyên gia này cho rằng TP HCM cần ít nhất 5 giải pháp ngăn phản ứng tiêu cực. Đó là các giải pháp: đánh thuế đất, định giá đất theo thị trường để áp thuế, giới hạn thời gian giao dịch, thắt chặt tín dụng đối với tài sản là đất hoang, siết chặt quy hoạch sử dụng đất. Giải pháp cuối cùng là áp dụng cơ chế đặc thù của TP HCM vào quản lý đất đai.

Tổng giám đốc một công ty tư vấn đầu tư có trụ sở tại khu Nam TP HCM cho biết, điều đáng phải lưu tâm là những thành phần tham gia thị trường thường có xu hướng phủ định nguy cơ bong bóng vì họ vẫn sống trong niềm lạc quan và kỳ vọng đà tăng trưởng có thể kéo dài.

Chuyên gia này nhận định, bong bóng bất động sản mới sẽ không thuần túy tuân thủ các quy luật cũ trong quá khứ. Bởi lẽ, từng thời điểm khác nhau quy mô thị trường đã đổi khác rất nhiều và các biến số ngày càng khó lường hơn. Do đó, phòng bệnh hơn chữa bệnh, thiết lập hàng rào phòng vệ sẵn sàng ứng phó với bong bóng bất động sản vẫn tốt hơn là khẳng định điều tồi tệ đó vẫn chưa xảy ra.(Vnexpress)
--------------------

Kinh tế và tri thức Việt Nam đã mang tầm vóc mới

Việt Nam không ngừng phát triển, từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu trở thành trung tâm công nghiệp mới của Đông Nam Á.

Kỷ niệm Quốc khánh 2/9 năm nay dù thời tiết diễn biến khốc liệt, mưa lũ triền miên, nhưng người Việt Nam vẫn tràn ngập nhiều niềm vui lớn. Cùng với những thành tựu tăng trưởng kinh tế liên tục bền vững sau hơn 30 năm đổi mới, tầm vóc thể chất, trí tuệ của người Việt Nam đã được nâng lên trong mọi lĩnh vực sánh vai cùng bạn bè khắp năm châu như mong ước của Bác Hồ ngay từ buổi đầu thành lập nước Việt Nam dân chủ cộng hòa.

Năm 2018 tình hình thế giới vẫn biến động phức tạp, chiến tranh thương mại đang diễn ra căng thẳng giữa các nước lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến kinh tế toàn cầu, nhưng Việt Nam vẫn tạo nên sức hấp dẫn mới không chỉ bằng sự ổn định mà đã thực sự đổi thay trong cơ cấu tổ chức quản lý nhà nước với nhiều quyết sách táo bạo, sớm tiếp cận với cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư.

Việt Nam – công xưởng mới của thế giới

Gần đây truyền thông thế giới đánh giá cao những nỗ lực của Chính phủ Việt Nam đã điều hành quyết liệt và sáng tạo trong phát triển công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tảỉ, xây dựng cơ sở hạ tầng, xử lý môi trường, tạo điều kiện cho thanh niên khởi nghiệp, cho mọi doanh nghiệp làm ăn phát đạt, đưa công nghệ cao đến với mọi ngành nghề, mọi gia đình.

"Việt Nam - công xưởng mới của thế giới" là một bài viết sâu sắc của tờ báo Pháp Le Temps nhằm giải mã những phép lạ của kinh tế Việt Nam. Bài báo nhấn mạnh đến vị trí địa chiến lược với Biển Đông và hàng km bờ biển nằm giữa Trung Quốc và Singapore, Việt Nam đã tận dụng được thế mạnh của mình từ nguồn lao động, tài nguyên, chính sách ưu đãi thu hút đầu tư của nhiều tập đoàn lớn xây dựng nhiều khu công nghiệp công nghệ cao, đẩy nhanh xuất nhập khẩu. Từ 335 ha đất cho khu công nghiệp năm 1986, đến nay Việt Nam đã dành trên 80.000 ha đất cho các khu công nghiệp.

Tờ Inquirer.net của Vương quốc Anh cũng nhận xét: Hơn hai mươi năm qua Việt Nam không ngừng phát triển, từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu trở thành trung tâm công nghiệp mới của Đông Nam Á. Chỉ riêng tập đoàn Samsung đã đầu tư hơn 17 tỷ USD sản xuất nhiều mặt hàng điện tử cao cấp từ Việt nam xuất khẩu khắp thế giới...

Sự đóng góp của các doanh nghiệp có vốn nước ngoài cho tăng trưởng xuất nhập khẩu và GDP của Việt Nam khá cao. Nhưng chính họ cũng vô cùng biết ơn sự hợp tác ưu ái đầy trách nhiệm của Chính phủ, chính quyền địa phương cùng các doanh nghiệp phụ trợ và lực lượng công nhân Việt Nam cần cù, trung thực, sáng tạo.

Nhờ Chính phủ đầu tư lớn cho cơ sở hạ tầng với hệ thống cảng biển hiện đại, cầu đường cao tốc phát triển nhanh khắp đất nước, bãi bỏ hàng loạt giấy phép con và rất nhiều quy định, thủ tục phiền hà nên các khu công nghiệp mới đẩy mạnh được sản xuất, tiêu thụ.

Trong khi người dân Việt Nam phải tiết kiệm tiêu dùng điện và phải chấp nhận giá điện rất cao so với thu nhập thì điện cung cấp cho các khu công nghiệp có vốn nước ngoài luôn được bảo đảm với giá thấp nhất so trong khu vực.

Cần phải ghi nhận sự chuyển biến đáng mừng của ngành cơ khí chế tạo đã đầu tư đổi mới công nghệ, đổi mới sản phẩm đáp ứng mọi nhu cầu mới của các doanh nghiệp sản xuất, chế biến hàng xuất khẩu, phục vụ cơ giới hóa nông nghiệp, xây dựng nông thôn mới.

Ngân hàng Thế giới (WB) cũng đánh giá cao tốc độ tăng trưởng công nghiệp, nông nghiệp và quản lý tài chính và lạc quan dự báo tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2018-2019 có thể đạt 7% ở trong tốp đầu của thế giới. Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng vừa đưa ra dự báo: Năm 2018 tổng kim ngạch xuất nhập khẩu nước ta sẽ đạt 475,5 tỷ USD, tăng 11,8% so với năm 2017, trong đó xuất khẩu đạt 235,5 tỷ USD, nhập siêu khoảng 4,5 tỷ USD.

Đầu mùa thu này, Diễn đàn kinh tế thế giới về ASEAN (WEF ASEAN) sẽ khai mạc tại Hà Nội với gần 60 phiên họp, hoạt động, có sự tham gia của 8 tổng thống, thủ tướng, 40 bộ trưởng, đại diện nhiều ngân hàng, tổ chức tài chính thế giới và hơn 1.000 đại biểu các doanh nghiệp, tập đoàn lớn quốc tế. Đây là sự kiện đối ngoại quan trọng nhất của năm 2018 nhằm tạo ra sức mạnh mới với chủ đề: "Việt Nam - Đối tác tin cậy - kết nối sáng tạo" cùng diễn đàn: "ASEAN 4.0 vì người dân".

Bước vào cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4, sáng tạo mở ra những mũi đột phá trong lập nghiệp công nghệ cao, đưa Việt Nam sớm trở thành nước có nền công nghiệp hiện đại. Lịch sử sẽ ghi nhận sự kiện mùa thu 4.0 đầu tiên.

Những trăn trở mùa thu 4.0

Mùa thu năm nay hoa quả được mùa, tràn ngập đường phố, nhưng không đến nỗi mất giá nhờ các địa phương, các doanh nghiệp đã biết liên kết tiêu thụ, xuất khẩu, chế biến. Lương tăng, chỉ số giá vẫn trong tầm kiểm soát, đồng tiền Việt Nam vẫn ổn định, lãi suất tiết kiệm đã nhích lên, cuộc sống người dân dễ chịu hơn dù thời tiết vẫn khốc liệt.

Dự trữ ngoại tệ của nước ta đã lên đến trên 63 tỷ USD, nhưng nợ công và nợ xấu vẫn làm cho nhiều người dân phải trăn trở, lo lắng. Chia ra bình quân mỗi người dân phải gánh 35 triệu đồng nợ công. Một chuyên gia Ngân hàng Thế giới khẳng định: Có đến 60 tỷ USD đang ngủ yên trong túi người dân Việt Nam và cả rất nhiều vàng. Gửi tiết kiệm USD lãi suất băng 0%, còn gửi vàng thì phải mất thêm tiền bảo quản. Chủ trương chống đôla hóa thị trường là cần thiết, nhưng sao không vay của dân mà cứ chạy vay nước ngoài?

Về xử lý nợ xấu, Việt Nam được Ngân hàng Thế giới đánh giá có nhiều tiến bộ. Đã xử lý được 786.000 tỷ đồng nợ xấu, thu hồi trên 100.000 tỷ đồng. Nhưng sau hàng chục vụ đại án tham nhũng đã được xét xử số tiền thất thoát vô cùng lớn mà thu hồi không đáng kể. Công cuộc chống tham nhũng quyết liệt đã đem lại niềm tin mới trong toàn dân. Sự đổi mới về tổ chức, nhân sự đang tạo ra những cách nhìn mới, cách làm mới thực sự vì lợi ích của toàn dân.

Nhưng dường như việc giám sát quyền lực còn thiếu những định chế cụ thể - nhất là ở các địa phương vẫn tồn tại "những ông vua uy quyền, đến quan tòa cũng phải sợ". Nhiều đại biểu Quốc hội đã đề cập những vụ án hành chính liên quan đến Ủy ban cấp địa phương gần như chỉ xử lấy lệ.

Trong tổng số hơn 41.000 doanh nghiệp vừa tạm ngừng hoạt động hoặc chờ giải thể có không ít doanh nghiệp làm ăn phiêu lưu, thua lỗ nặng, nhưng cũng có những doanh nghiệp bị vòi vĩnh mà phải ngừng kinh doanh. Tuy nhiên nhờ những cải cách thủ tục hành chính thông thoáng 8 tháng đầu năm 2018 đã có 87.500 doanh nghiệp mới thành lập đi vào hoạt động tốt.

Chính phủ đã bãi bỏ nhiều quy định bất hợp lý nhằm tạo điều kiện để 1,5 triệu hộ kinh doanh có thể trở thành doanh nghiệp. Quy luật đào thải khốc liệt với các doanh nghiệp tư nhân, nên cũng không thể để cho những doanh nghiệp nhà nước làm ăn thua lỗ, cần phải đẩy nhanh cổ phần hóa và làm sao cho "siêu" ủy ban quản lý doanh nghiệp nhà nước hoạt động chặt chẽ, hiệu quả.

Vừa qua Quốc hội bàn nhiều đến việc xử lý những tài sản lớn của công chức không chứng minh được nguồn gốc chính đáng và cũng không có chứng cứ kết tội tham nhũng. Thực ra lương của phần lớn công nhân viên chức còn quá thấp, khó trang trải cuộc sống, cả đời tiết kiệm cũng khó mua nổi căn nhà nhỏ, nói chi đến xe hơi, biệt thự.

Nhiều viên chức chỉ vì lo kinh phí cho con học trường tốt mà sinh ra tham nhũng vặt khi trở thành thói quen thì rất khó bỏ. Tham nhũng vặt mênh mông lắm, dễ thấy mà cũng dễ xử. Còn tham nhũng quyền lực, tham nhũng chính sách tinh vi khó thấy và vô cùng khó xử nếu không dũng cảm và không đủ trình độ nhận thức.

Từ những kẽ hở của luật pháp mà bao người đã giàu lên nhanh chóng và họ cũng thừa khôn ngoan che đây cất giấu của cải... Sao chỉ nhìn vào những tài sản lớn lộ ra mà không tìm kính chiếu yêu để soi vào từng vật nhỏ xíu nhưng giá trị hơn hàng chục biệt thự. Đây cũng là điều còn băn khoăn của người dân trong mùa thu này.(Vneconomy)
------------------------

Hơn 9.000 ôtô nhập khẩu về Việt Nam trong tháng 8

Tháng 8 có lượng ôtô nhập khẩu nhiều nhất từ đầu năm, chủ yếu vẫn là xe từ Đông Nam Á.

Theo thống kê của Tổng cục Hải Quan, từ ngày 17/8 đến 30/8, lượng ôtô nguyên chiếc nhập khẩu vào Việt Nam đạt 3.089 xe, giá trị hơn 59 triệu USD, nâng tổng số xe nhập từ đầu tháng đạt 9.215 chiếc.

Số lượng xe con nhập về trong tuần gần nhất chiếm 2.129 chiếc, trị giá hơn 37 triệu USD. Xe tải có số lượng 900 chiếc, trị giá gần 20 triệu USD. Xe nhập khẩu xuất xứ Thái Lan chiếm 2.137 chiếc, trong khi xe Indonesia chiếm 726 chiếc.

Suốt từ đầu năm, Thái Lan vẫn duy trì vị trí dẫn đầu về xuất khẩu ôtô sang Việt Nam, khi hầu như mọi hãng xe đều có sản phẩm nhập từ đây. Trong khi đó, Indonesia dù bắt đầu có xe xuất sang Việt Nam nhưng số lượng không nhiều như kỳ vọng và cũng chỉ bắt đầu xuất khẩu trở lại vào tháng 8.

Nửa đầu năm nay, các dòng xe từ Thái Lan chủ yếu do Honda nhập về. Tuy nhiên, sang tháng 8 nhiều hãng xe đáp ứng đủ điều kiện theo Nghị định 116, đồng thời nguồn hàng từ nước sản xuất dồi dào hơn. Mitsubishi đưa về những chiếc Xpander, Ford giới thiệu phiên bản Everest mới, Ranger mới, Toyota nhập Hilux thế hệ mới chưa kể một số mẫu xe khác như Suzuki Swift.

Chủng loại và số lượng xe nhập khẩu hiện đã nhiều hơn, tuy nhiên giá ôtô tại Việt Nam hiện vẫn chưa rẻ như kỳ vọng của người dùng. Ngoài ra, một số dòng xe khan hiếm như Toyota Fortuner hay Honda CR-V, người mua hiện còn phải lắp thêm tiền phụ kiện hàng chục đến cả trăm triệu đồng nếu muốn nhận xe ngay, nếu không có thể phải đợi nhiều tháng mới được giao xe.

Ford Everest 2018 mới ra mắt tại Việt Nam, nhập khẩu nguyên chiếc từ Thái Lan. Ảnh:Đức Huy

Nhu cầu mua xe nhập khẩu của người dùng với một số dòng xe cao, nên lượng đặt hàng thường lớn hơn so với nguồn cung. Theo nguồn tin của VnExpress, Ford Everest mới ra mắt hiện đã có số lượng đặt hàng khoảng 1.000 xe. Tham khảo tại một số đại lý Ford, khác có thể được giao xe ngay trong tháng 9, với giá như niêm yết mà không cần thêm phụ kiện.

Lượng ôtô nhập khẩu từ đầu năm đến hết tháng 8 sơ bộ đạt gần 30.000 xe. Trong khi đó, cùng kỳ năm ngoái, lượng xe nhập khẩu nguyên chiếc có số lượng hơn 65.000 xe.(Vnexpress)