Có rất nhiều người mua đất không có sổ đỏ với hi vọng sau một thời gian, sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở nhưng đây thực chất là một quyết định rất mạo hiểm.
Phải có giấy phép của Sở Xây dựng mới đủ điều kiện được mở bán dự án
- Cập nhật : 05/12/2015
(Bat dong san)
Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã khẳng định điều này tại Hội nghị tuyên truyền, phổ biến và triển khai các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 diễn rai tại tại Tp.HCM ngày 4/12.
Tóm tắt
Nghị định 76/NĐ-CP có một quy định quan trọng là trước khi mở bán dự án BĐS, chủ đầu tư phải có thông báo đến Sở Xây dựng của địa phương nơi đặt dự án và Sở Xây dựng kiểm tra, thẩm định và công nhận dự án đủ điều kiện bán, doanh nghiệp mới được phép bán.
Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, như dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch, dịch vụ tư vấn bất động sản… sẽ không nhất thiết phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỉ đồng.
Giao dịch BĐS không còn phải thông qua sàn
Theo đó, Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã được Chính phủ ban hành và có hiệu lực từ đầu tháng 11/2015. Trong đó, một điểm đáng chú ý là Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng như Nghị định 76/NĐ-CP đã bỏ quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch.
Ông Phấn cho rằng, quy định này là tiến bộ, phù hợp với xu hướng của thị trường vì doanh nghiệp có quyền lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn, hoặc trực tiếp bán cho khách hàng nếu họ đủ khả năng.
Tuy nhiên, Nghị định 76/NĐ-CP có một quy định quan trọng là trước khi mở bán dự án BĐS, chủ đầu tư phải có thông báo đến Sở Xây dựng của địa phương nơi đặt dự án và Sở Xây dựng kiểm tra, thẩm định và công nhận dự án đủ điều kiện bán, doanh nghiệp mới được phép bán.
Trong đó, một điều kiện mới, áp dụng cho dự án BĐS hình thành trong tương lai là dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước khi mở bán.
Tuy nhiên, ông Phấn thừa nhận, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn về bảo lãnh ngân hàng đang còn nhiều điểm chưa thống nhất về thời điểm chủ đầu tư và ngân hàng phải ký bảo lãnh trước hay sau khi bán cho khách hàng. Điều này khiến quy định bảo lãnh dự án BĐS hình thành trong tương lai đang “bị tắc”. Thời gian qua, doanh nghiệp BĐS vẫn còn loay hoay với việc này bởi vì đến nay chưa có một hướng dẫn thi hành các quyết định này một cách chi tiết.
Bỏ vốn pháp định 20 tỉ đồng
Một chi tiết không kém phần quan trọng của Nghị định trên là quy định vốn pháp định tối thiểu là 20 tỉ đồng chỉ áp dụng cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS. Còn các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS không chịu sự điều chỉnh của quy định này.
Về vấn đề này, nhiều doanh nghiệp tại hội nghị cho rằng quy định trên sẽ có tác dụng hạn chế việc thành lập ồ ạt các doanh nghiệp “tay không bắt giặc” trong giai đoạn phát triển “nóng” của thị trường, dẫn đến những đợt khủng hoảng trong thời gian qua. Tuy nhiên, cũng có một vài ý kiến cho rằng điều này lại hạn chế và là rào cản rất lớn cho những doanh nghiệp khởi nghiệp. Bởi, các doanh nghiệp mới tham gia thị trường, nhất là thuộc những đối tượng người trẻ thì khó có đủ điều kiện tài chính đáp ứng được để hoạt động kinh doanh BĐS.
Cùng quan điểm trên, ông Phấn cho rằng, doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án BĐS mới thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định này. Quy định trên đây sẽ không đủ sức để loại bỏ doanh nghiệp yếu kém như giới chuyên gia BĐS đã từng nhận định, mà chỉ nhằm mục đích tránh việc doanh nghiệp “tay không bắt giặc”. “
Trong khi đó, các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, như dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch, dịch vụ tư vấn bất động sản… sẽ không nhất thiết phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỉ đồng.
