Năm 2016, nhiều doanh nghiệp địa ốc tiết lộ đang hạn chế kế hoạch mua thêm dự án vì những lo ngại thắt chặt tín dụng. Tuy nhiên, thị trường M&A vẫn tăng nhiệt theo một hình thức khác là liên doanh liên kết và hợp tác toàn diện hoặc từng phần.

Ngày 19/3, Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) đã hoàn tất thủ tục ký kết hợp tác cùng lúc với Công ty cổ phần Dệt may Liên Phương, Công ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư TP HCM (Fideco) và quỹ đầu tư Pavo Capital (Anh).

Với 2 đối tác trong nước, Thuduc House bất ngờ gia tăng thêm 6 dự án căn hộ, cao ốc văn phòng, khu đô thị, khu dân cư tại TP HCM, Nha Trang, Nam Định vào danh mục đầu tư tới với quy mô quỹ đất lên đến 56 hecta. Trong khi đó, quỹ đầu tư đến từ Anh đóng vai trò hỗ trợ Thuduc House cùng các đối tác giải quyết nhu cầu vốn lớn và dài hạn cho các dự án này. Bắt tay 3 bên đã giúp doanh nghiệp bành trướng quỹ đất với tốc độ cực nhanh so với cách làm truyền thống (mất tối thiểu 3-5 năm với nguồn vốn lớn mới chuẩn bị được quỹ đất khủng này).

Trong dịp gặp gỡ nhà đầu tư giữa tháng 3/2016, Tổng giám đốc Công ty đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP HCM (CII), Lê Quốc Bình tiết lộ, doanh nghiệp đang lên kế hoạch thành lập công ty bất động sản với quỹ đất là 3 dự án có vị trí đắc địa tại Sài Gòn. Song song đó, CII xúc tiến phương án tiếp cận Công ty Năm Bảy Bảy (doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất dồi dào), tận dụng thế mạnh của đối tác để đi chặng đường dài hơi. Hiện doanh nghiệp chọn cách tiếp cận với cổ đông nước ngoài nắm giữ cổ phần Năm Bảy Bảy để mua thỏa thuận lô lớn.

Ngày 6/3, một tay chơi mới còn non trẻ, thiếu quỹ đất phát triển bất động sản là Công ty An Gia Investment cùng đối tác Creed Group (Nhật) rót 250 triệu USD vào dự án nhà ở tại quận 7, TP HCM có tổng diện tích khoảng 11,25 hecta. Dòng tiền này tương đương 50% vốn đầu tư của dự án. Đây là lần thứ ba An Gia vận dụng đòn bẩy từ quỹ đầu tư để xâm nhập thị trường, tiếp cận quỹ đất lớn của đối tác, từ đó có cơ hội trực tiếp phát triển dự án.

Cuộc đua bành trướng quỹ đất của các doanh nghiệp địa ốc đang tăng nhiệt. Ảnh:Lucas Nguyễn

Là đại gia bất động sản sở hữu quỹ đất lớn hơn trăm hecta tại TP HCM nhưng đầy tham vọng bành trướng quỹ đất, Công ty Khang Điền cũng chọn con đường ngắn nhất là thâu tóm cổ phần của đối tác. Cuối năm 2015, doanh nghiệp mua thỏa thuận 32 triệu cổ phiếu của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI), nâng tỷ lệ sở hữu lên mức 57,31%, mở đường cho chiến lược tăng quy mô quỹ đất.

BCI đang nắm quỹ đất lớn nhất nhì Sài Gòn với 24 dự án đang triển khai, tổng diện tích gần 400 ha tập trung chủ yếu ở Bình Tân, Bình Chánh. Lãnh đạo Công ty Khang Điền cũng xác định rõ chiến lược từng bước mở rộng quỹ đất, đầu tư các dự án mới về khu vực Tây Nam TP HCM ở phân khúc nhà thấp tầng, chung cư, khu công nghiệp, bất động sản thương mại.

Với khối ngoại, việc trực tiếp chuẩn bị quỹ đất để phát triển bất động sản càng khó khăn do sự khác biệt về pháp lý. Các nhà đầu tư quốc tế đã tiếp cận quỹ đất tại Việt Nam thông qua việc mua cổ phần của doanh nghiệp trong nước. Hôm 2/3, Công ty TNHH Keppel Land (Singapore) đã ký kết thỏa thuận đầu tư có điều kiện để nắm giữ 40% cổ phần tại Công ty TNHH Empire City (chủ đầu tư một dự án cao tầng tại Thủ Thiêm). Giá trị giao dịch được Keppel tiết lộ là 93,9 triệu USD.

Qua động thái mua cổ phần này, Keppel Land có cơ hội tham gia phát triển một dự án có vị trí đắc địa ven sông với diện tích 14,6 ha tại khu Đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, TP HCM. Đây cũng là hình thức doanh nghiệp đến từ Singapore thường xuyên áp dụng để tiếp cận quỹ đất sạch phát triển bất động sản tại Việt Nam.

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, Alex Crane, nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam đang được đánh giá cực kỳ hấp dẫn không chỉ đối với nhà đầu tư trong nước mà cả với khối ngoại. Nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2016 và có sẵn quỹ đất sạch là nắm được nhiều lợi thế.

Theo ông Alex Crane, một trong những thách thức lớn cho các nhà đầu tư phát triển bất động sản nước ngoài là dù cho vốn của họ có lớn đến đâu đi chăng nữa, vấn đề lớn nhất chính là việc tiếp cận quỹ đất. Hiện nay các quỹ đất lớn thường do các công ty Việt Nam nắm giữ. Do đó, có thể kỳ vọng xu hướng liên doanh giữa các công ty nội địa và khối ngoại được đẩy mạnh trong thời gian tới. Trên cơ sở đó, nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận quỹ đất nhanh hơn để phát triển dự án.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu đánh giá, liên kết và hợp tác toàn phần hoặc từng phần để tận dụng lợi thế của nhau (đặc biệt lợi thế quỹ đất lớn nhất) là xu thế tích cực. Điều  này hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc.

Ông Châu nhận định thêm, việc hợp tác trong lĩnh vực bất động sản đòi hỏi tính minh bạch rất cao, tương đồng về chiến lược cũng như các bên cần có tầm nhìn nhất quán. Do đó, các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên kết lại không thuần túy vì mục tiêu quỹ đất mà còn nâng bước nhau lên tầm cao mới.

Một chuyên gia có 15 năm quan sát thị trường bất động sản dự báo, cuộc chiến sống còn giữa các doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới nằm ở quỹ đất. Quỹ đất tốt (vị trí đẹp, giá trị cao, hạ tầng đồng bộ) tức là cơ hội thắng rất lớn. Ngược lại không có quỹ đất hoặc nguồn lực này cạn kiệt sẽ làm suy giảm khả năng cạnh tranh cũng như vuột cơ hội tăng trưởng của doanh nghiệp. Điều này lý giải vì sao các doanh nghiệp đang tăng tốc liên kết, hợp tác để tranh thủ quỹ đất của nhau.

"Tuy nhiên đây cũng là con dao hai lưỡi. Sở hữu quỹ đất lớn phải đi kèm với năng lực triển khai nhanh, hiệu quả để giúp nguồn vốn nằm trong đất được luân chuyển. Nếu ôm quỹ đất không làm gì sẽ đẩy chi phí lên cao, có thể khiến doanh nghiệp khó khăn, mất thanh khoản", ông nói. 

Vũ Lê
Theo Vnexpress