Hết thời 'ngon ăn', nhiều Doanh Nghiệp địa ốc 'ngụp lặn' trong nợ nần

Thế chấp dự án, giá trị hàng tồn kho lên đến cả ngàn tỷ, sản phẩm tiêu thụ chậm... thế nhưng các doanh nghiệp (DN) địa ốc niêm yết vẫn đặt ra mục tiêu lợi nhuận “khủng”.

Nợ “ngập đầu” vẫn mơ lãi trăm tỷ

Đối với cổ đông, kết quả kinh doanh của DN được xem là thước đo chuẩn xác nhất cho độ hài lòng. Mùa đại hội cổ đông DN địa ốc niêm yết vừa đi qua, những con số tăng trưởng cùng mục tiêu lợi nhuận ngàn tỷ vô cùng ấn tượng được các DN trưng ra, thế nhưng đằng sau đó là sự thật khác.

Gây bất ngờ trong số các DN địa ốc niêm yết là Công ty CP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (HOSE: KDH). Tại ĐHCĐ năm nay, KDH đặt mục tiêu đầu tư 50ha quỹ đất ở khu Đông Sài Gòn, lợi nhuận 500 tỷ đồng và trả cổ tức 10%. Tất cả cho thấy một gam màu hồng, thế nhưng thực tế thị trường địa ốc đã bắt đầu chững lại từ giữa năm 2016 đến nay và nợ nần đang làm cho mục tiêu nói trên của KDH khó như… lên trời.

Dù ngụp lặn trong nợ nần nhưng Khang Điền vẫn đặt mục tiêu lợi nhuận 500 tỷ đồng trong năm tài chính này. (Ảnh: Phương Anh Linh)

Theo bản cáo bạch tài chính hợp nhất vừa thông qua đại hội, KDH đang sở hữu giá trị tài sản gần 8.000 tỷ đồng. Tuy nhiên DN này cũng đang có khoản nợ phải trả hơn 3.500 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn gần 1.300 tỷ đồng, giá trị hàng tồn kho tính đến nay của KDH còn hơn 4.600 tỷ đồng.

Đóng góp vào lượng hàng tồn kho của KDH có 18 dự án, trong đó có các sản phẩm biệt thự cao cấp toạ lạc tại quận 9 từng làm nên thương hiệu của DN này như biệt thự sinh thái Lucasta, Melosa Garden, Mega Vilage, The Venica…

Đáng nói có dự án bị mang đi thế chấp từng phần ở các ngân hàng khác nhau. Đơn cử như Lucasta, quyền sử dụng đất của dự án này đang được thế chấp tại VietinBank để vay 175 tỷ đồng và OCB cho khoản vay 28 tỷ đồng. Một khoản nợ lên đến 472 tỷ đồng cũng đang được KDH thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hai dự án Melosa và Venica tại VietinBank theo dạng trái phiếu.

Ngoài ra, 6 dự án của Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh (BCCI), DN đã bị KDH thâu tóm và nắm quyền chi phối, cũng góp phần làm “phình to” lượng hàng tồn kho của KDH. Sau khi về tay KDH, BCCI đã chuyển nhượng một số dự án ở khu Tây Sài Gòn cho các đối tác mà chưa hề phát triển dự án nào.

Nợ đầm đìa là vậy nhưng trên thị trường chứng khoán KDH trở thành mã cổ phiếu đang được nhà đầu tư săn đón. Đầu năm 2017, KDH được giao dịch quanh mức 20.000 đồng/CP thì đến đầu tháng 6/2017 đã leo lên 28.000 đồng/CP. Rõ ràng, với tình trạng nợ nần hiện tại ở KDH không thể khiến nhà đầu tư an tâm.

Kinh doanh ảm đạm, giá cổ phiếu tăng phi mã?

Có giá cổ phiếu “nhảy múa” không kém KDH trong thời gian gần đây là Công ty CP Đầu tư Long Điền (HOSE: LDG). Đầu năm nay, giá cổ phiếu LDG chỉ giao dịch quanh mức 6.000 đồng/CP, tuy nhiên sau vài tháng mã cổ phiếu này có lúc giá lên đến 19.000 đồng/CP, tăng hơn 300%. Nếu so sánh với tình hình thực tại của LDG thì có thể thấy mã cổ phiếu này gia tăng một cách bất thường.

Cụ thể, theo báo cáo năm tài chính 2016, LDG có tổng giá trị tài sản hơn 2.805 tỷ đồng. Hàng tồn kho chiếm hơn 1.080 tỷ đồng, nợ phải trả tới 1.625 tỷ đồng. Nhìn sơ qua có thể thấy giá trị hàng tồn kho và nợ phải trả của LDG đã xấp xỉ giá trị tài sản DN này đang có.

Chịu chung số phận với các DN cùng ngành khác khi thị trường địa ốc đang đi chững lại, mặc dù LDG sở hữu quỹ đất 800ha nhưng đa phần đều là các dự án đất nền xa trung tâm TP.HCM có tính thanh khoản chậm. Có thể kể đến như Khu đô thị The Viva City, khu dân cư Sakura Valey, khu biệt thự sinh thái Giang Điền… tại huyện Trảng Bom, Đồng Nai, hay dự án biệt thự nghỉ dưỡng Grand World ở Phú Quốc, Kiên Giang.

Với khoản nợ ngắn hạn lên đến 664 tỷ đồng, câu hỏi đặt ra là LDG sẽ xoay sở như thế nào trong bối cảnh thị trường địa ốc khó khăn và phải chăng cổ phiếu LDG trong thời gian qua đang bị làm giá?

Một chuyên gia tài chính cho rằng, thị trường địa ốc chững lại một cách rõ rệt từ cuối năm 2016 đến nay cùng với tác động từ chính sách siết chặt tín dụng vào BĐS của ngân hàng là hai yếu tố chính khiến nhiều DN địa ốc lao đao. Dù nợ nần chồng chất, không bán được dự án nhưng một số DN địa ốc niêm yết vẫn trưng ra những con số tăng trưởng ấn tượng cũng như mục tiêu lợi nhuận trăm trăm ngàn tỷ nhằm làm đẹp lòng cổ đông.

Theo chuyên gia này, để tìm kiếm nguồn tài chính, nhiều DN địa ốc niêm yết còn phát hành thêm cổ phiếu tăng vốn thông qua những kế hoạch kinh doanh đầy hứa hẹn. Có trường hợp tạo ra thanh khoản ảo trên sàn chứng khoán để nhằm lôi kéo nhà đầu tư nhỏ lẻ, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro. DN phát triển bền vững chỉ khi đạt doanh thu và lợi nhuận ổn định từ hoạt động kinh doanh cốt lõi của mình. 

Phương ANh Linh
Theo Infonet