Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã phục hồi rõ nét, giá bán cũng như lượng giao dịch thành công tăng khá mạnh. Vì vậy, lo ngại về “bong bóng” bất động sản cũng xuất hiện nhiều hơn.

Trong 7 tháng qua, tại Hà Nội và Tp. HCM, đã có gần 20.000 giao dịch bất động sản thành công. Con số này cao gấp gần 3 lần so với cùng kỳ năm trước, hầu hết các dự án mới mở bán và tiếp tục mở bán đều được đẩy giá cao lên.

Lo xa

Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam, Việt Nam đang bước ra khỏi thời kỳ suy thoái trong vòng 5 năm gần đây khi mà nguồn cung dư thừa, lãi suất ngân hàng cực cao, tồn đọng nợ xấu tại rất nhiều ngân hàng và các chủ đầu tư không thể nào bán được sản phẩm của mình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất Động sản Tp.HCM phân tích bong bóng bất động sản chỉ có thể xuất hiện khi hội đủ các yếu tố sau.

Một là kinh tế phát triển quá nóng.

Hai là có sự buông lỏng chính sách tín dụng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách dễ dãi.

Ba là có sự phát triển lệch pha trên thị trường bất động sản, thường xảy ra tại phân khúc bất động sản cao cấp.

Bốn là có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ găm hàng, làm giá, kích động, tạo nhiều đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản.

Năm là thiếu sự can thiệp hợp lý bằng các đòn bẩy kinh tế của Nhà nước vào thị trường bất động sản.

Đối chiếu với các yếu tố nêu trên, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2015 và 2016. Bởi vì, nền kinh tế chỉ mới đang trên đà hồi phục, Chính phủ giữ vững được ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, đang thực hiện chính sách tiền tệ, tín dụng chặt chẽ và linh hoạt.

Phân khúc bất động sản cao cấp đang có chiều hướng phát triển rất lớn, rất nhiều, rất mạnh nhưng vẫn còn trong tầm kiểm soát...

Lý do tăng giá

Nguyên nhân thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản, theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, là bắt nguồn từ hiệu quả công tác quản lý Nhà nước tạo điều kiện để nền kinh tế hồi phục và phát triển, ổn định vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và linh hoạt.

Đặc biệt là việc hoàn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có những quy định thông thoáng cho Việt kiều được mua và sở hữu nhà như người trong nước, cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà trong các dự án nhà ở thương mại, thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên trước hết, là nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản trong việc tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, phát triển hoạt động hợp tác, mua bán chuyển nhượng dự án.

Niềm tin của người tiêu dùng và của các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp được tăng cường dẫn đến giao dịch tăng mạnh trên thị trường bất động sản.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, giá bán bất động sản trong 7 tháng vừa rồi tăng, tại Hà Nội một số dự án tăng khá mạnh, nhất là các dự án cao cấp nằm ở các quận: Thanh Xuân, Cầu Giấy, Mỹ Đình, Hai Bà Trưng.

Nguyên nhân là do phân khúc bất động sản cao cấp thời gian vừa qua đã sụt giảm mạnh. Giá cả có nơi giảm tới 30 - 40% so với giá gốc.
Thời gian gần đây, các dự án ở vị trí đẹp được tái khởi động đang dần lấy lại giá cũ, tuy nhiên, vẫn chưa vượt được giá khởi điểm của năm 2010.

Đơn cử như Mandarin Garden trong năm 2010 có giá bán 47 - 50 triệu đồng/m2, giờ vẫn thấp hơn 1 vài triệu đồng/m2. Thăng Long No1 giá gốc 40 triệu đồng/m2, giờ được chào bán với giá tương đương. Dolphin Plaza trước là 38 - 40 triệu đồng/m2, hiện tại được bán với giá rẻ hơn.

Đã rút bài học?

Nhìn chung, thị trường đang có chiều hướng tịnh tiến, song khó khẳng định rằng giá bán tăng đột biến bởi chỉ có một số dự án ở các vị trí tốt của các chủ đầu tư có uy tín, tiến độ thi công tốt thì mới tăng giá mạnh.

Đặc biệt, nguồn cung của thị trường trong 5 tháng cuối năm và một hai năm tới sẽ khá tốt. Nhiều dự án ở vị trí đẹp sẽ ra hàng. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn sản phẩm đa dạng, giá cả phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình, nên trong vài năm tới sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản.

Nhiều chuyên gia cũng khẳng định, thị trường bất động sản hiện nay không phát triển tự phát như giai đoạn 2007 - 2010, khi ấy mọi người đổ xô đầu tư bất động sản theo tin đồn.

Giai đoạn này vẫn còn là giai đoạn tái khởi động niềm tin vào thị trường. Hơn nữa, người mua hiện nay đã thông thái hơn, thường quyết định giao dịch dựa trên giá trị thực, tiến độ, chất lượng sản phẩm. Giờ chính là cuộc chơi của những doanh nghiệp có tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn.

Theo đánh giá của hãng Reuters, Việt Nam đang kỳ vọng những bài học rút ra từ sự tan vỡ của “bong bóng” bất động sản trước đây sẽ giúp tránh được một chu kỳ bất động sản “đi lại vết xe đổ” thời gian qua.