Tính đến nay Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở ban hành ngày 23/6/2010 đã có hiệu lực thi hành gần một tháng. Nhưng tác động tích cực của nó vào thị trường bất động sản Hà Nội hầu như vẫn chưa xuất hiện… Giá cả đất nền, căn hộ chung cư cao cấp, nhà giá rẻ cho các gia đình có thu nhập thấp… trong những tháng tới đây sẽ diễn biến như thế nào đang là vấn đề quan tâm của không ít người.
Hướng thị trường bất động sản (BĐS) non trẻ của chúng ta hoạt động ổn định và tăng trưởng bền vững là kỳ vọng của các nhà hoạch định chính sách, trong đó các chính sách đều tập trung vào vấn đề quan trọng nhất là ngụồn vốn, quản lý vốn và chế độ hưởng ưu đãi về thuế, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà, giá cả cho nhà đầu tư, người sử dụng… Việc Chính phủ tiếp tục ban hành tiếp Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở để thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 cũng kỳ vọng thúc đẩy sự phát triển tích cực của thị trường BĐS. Tuy nhiên, do thời gian thi hành Nghị định chưa được bao lâu nên khó có thể đánh giá hết tác động của nó tới sự phát triển thị trường BĐS Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung...
BĐS - cái chính vẫn là vốn
Quan sát mấy năm vừa qua người ta lo ngại bởi sự bất ổn về sự hoạt động của thị trường BĐS, nhất là các thị trường BĐS lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Thị trường “nóng” lên rất nhanh rồi lại đột ngột “đóng băng” tạo nên một cảm giác “ma quái”như một bàn tay vô hình đang điều khiển thị trường theo kiểu đỏ, đen…Qua những cú đổi chiều khó lường như thế khiến nhiều người giàu lên nhanh chóng và ngược lại nó cũng làm không ít người khuynh gia bại sản nhanh không kém. Nguyên nhân tạo nên sự nóng, lạnh đó nhiều người cho rằng thị trường BĐS của ta đang ở cấp độ tiền tệ hóa, phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn không ổn định của các nhà đầu tư nhỏ cũng như vốn vay ngân hàng “bơm” vào thị trường BĐS.
Kinh doanh BĐS đòi hỏi các doanh nghiệp phải mạnh về năng lực tài chính, nguồn vốn dồi dào mới có thể đảm bảo sự cạnh tranh để tồn tại, nhưng trên thực tế họ không mạnh như vậy nên ngoài việc vay vốn của các ngân hàng thì phải tìm cách huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, chủ yếu là từ các nhà đầu tư cấp 2 (thứ cấp). Thật ra chuyện góp vốn, trước khi nghị định 71 ra đời nhiều doanh nghiệp cũng đã “lách luật” để huy động bằng các hợp đồng vay vốn theo thỏa thuận dù chủ đầu tư chưa xây xong móng. Do tính không minh bạch của kiểu “góp vốn” này nên đã có không ít vụ việc xấu xảy ra ảnh hưởng đến thị trường cũng như đời sống xã hội.
Khác với cái cũ, theo điều 9 của Nghị định mới này, chủ đầu tư có nhiều hình thức vay vốn hơn đó là có thể huy động qua các quỹ đầu tư, công ty tài chính, có thể huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật… hoặc vay ngân hàng với điều kiện là không chỉ định ưu tiên mua sản phẩm, nhưng được cam kết về lợi nhuận; có thể cho phép các nhà đầu tư cấp 2 góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư ngay khi dự án đền bù giải phóng mặt bằng xong; chủ đầu tư dự án BĐS được huy động vốn từ cá nhân và tập thể để đầu tư xây dựng nhà và được phân chia lợi nhuận, hoặc được phân chia sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp, không phải qua sàn giao dịch BĐS, nhưng tỷ lệ này không vượt quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phần nhưng phải có thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước sở tại. Thậm chí nhà đầu tư cấp 2 cũng có quyền để huy động vốn với điều kiện đã có hợp đồng chuyển nhượng đất với nhà đầu tư cấp 1 hoặc được sự đồng ý bằng văn bản của nhà đầu tư cấp 1. Các nhà đầu tư cấp 2 phải đợi đến khi nào có quyết định chuyển nhượng đất thì mới được bán ra thị trường nếu không phải quay lại ký với chủ đầu tư cấp 1. Mặt khác cũng theo nghị định này đòi hỏi chặt chẽ các hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng. Và việc các bên ký kết hợp đồng uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện khi nhà ở đã được xây dựng xong. Ngay nhà đầu tư đã làm xong phần móng và bán cho các đội tượng được phân chia sản phẩm phải ký hợp đồng mua bán nhà thay thế cho các văn bản trước đó kèm theo giấy xác nhận của Sở Xây dựng.
Khởi sắc hay không sau NĐ71?
Có thể nói, nghị định 71 lần này đã đề cập toàn diện đến nhiều vấn đề về thị trường BĐS với mong muốn giúp thị trường phát triển ổn định. Nhờ một số điều mới về chế tài quản lý như quy định Sở Xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp theo dõi tiến độ phát triển các dự án bất động sản trên dịa phương của mình và có thể kiến nghị dừng dự án nếu cần thiết. Quy đinh còn buộc chủ đầu tư khi tổ chức huy động vốn phải báo cáo bằng văn bản cho Sở Xây dựng sở tại các hình thức, số vốn cần huy động cũng như tên, địa chỉ của nhà đầu tư và số lượng nhà sẽ bán. Điều đó chắc chắn làm cho thị trường minh bạch hơn.
Thị trường BĐS sẽ phản ứng như thế nào trước Nghị định 71, giá bất động sản có thể giảm xuống hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. Một trong những yếu tố mà giá cả trên thị trường sẽ phụ thuộc vào đó rất nhiều là vị trí của dự án, điều kiện cơ sở vật chất hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực dự án… Vì thế, ngay cả khi thị trường BĐS đang đóng băng nhưng giao dịch mua bán nhà đât ở những dự án có lợi thế này vần nhiều thành công. Mặc dù nguồn cung hiện nay khá nhiều, các nhà đầu tư lướt sóng khó có cơ hội để “ăn”, chênh lệch giá lớn hơn, nhưng khả năng đưa giá bất động sản dần giảm xuống nhiều là rất khó. Hiện các dự án nằm trong vùng quy hoạch tương đối ổn định thuộc các vùng nội đô, đường Lê Văn Lương, Hoàng Quốc Việt kéo dài vẫn gây sự chú ý của nhiều khách hàng kể cả đất nền lần nhà chung cư cao cấp. Hơn nữa, các điều chỉnh trong Nghị định 71 hầu như tác động vào những dự án đang trong quá trình hình thành là chủ yếu. Đặc biệt đối với thị trường BĐS Hà Nội sắp tới sẽ còn nhiều biến động khi mà quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050 còn chưa được phê duyệt, còn nhiều điểm chưa thống nhất giữa Bộ Xây dựng và Thành phố Hà Nội. Trên thực tế chúng ta đã chứng kiến các “cơn sốt cục bộ” tại Ba Vì thời gian qua, gây không ít hậu quả xấu cho thị trường BĐS. Một số các dự án Hà Tây cũ tương đối xa trung tâm đang ngầm kêu gọi người góp vốn với giá ưu đãi, nếu đối chiếu với NĐ71 thì không thể chấp nhận, đó là điều các nhà đầu tư thứ cấp hết sức lưu ý để tránh bị “ngâm” vốn nếu không nói là bị “lừa đảo” . Mặt khác, nếu việc giám sát thực thi NĐ71 của các cơ quan chức năng tốt thì mặt lợi sẽ ngăn ngừa các đợt “sóng nhân tạo” trên thị trường BĐS vì các nhà đầu cơ sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để hưởng lợi chênh lệch giá ngay. Ngược lại, điều này cùng đồng nghĩa thị trường BĐS sẽ tạm lắng.
Tuy vậy, nhìn tổng thể có thể nói thị trường BĐS đã có nhiều kênh huy động vốn cùng là tín hiệu để thị trường BĐS bước vào giai đoạn cao hơn, giai đoạn tài chính hóa. Nhưng như đã phân tích ở trên, để thị trường ổn định cũng cần phải có thời gian và sự thực thi nghiêm chỉnh pháp luật của doanh nghiệp, nhà đầu tư và nhất là vai trò quản lý của các cơ quan nhà nước cũng như hoạt động đúng quy định của các sàn giao dịch BĐS nếu không nó lại gây hiệu ứng ngược lại. Vì thế, thị trường BĐS nói chung trong thời gian tới vẫn tương đối im ắng, giá cả khó có thể giảm, thị trường chung cư cao cấp sang năm 2011 có thể khởi sắc, chung cư nhà giá thấp giá thấp vẫn gặp khó khăn...
Với kinh nghiệm, thương hiệu công ty mẹ - tập đoàn và các tổng công ty thành viên, Đại hội Đảng bộ Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) xác định nhiệm vụ chính trị chủ yếu trong giai đoạn 2011-2015 là hoàn thành 12,5 triệu mét vuông sàn nhà ở tại các dự án khu đô thị mới ở các vùng kinh tế trọng điểm, trong đó có 10% diện tích là nhà ở xã hội.
Chỉ còn gần 40 ngày nữa, Hà Nội sẽ đón Đại lễ 1000 năm tuổi. Trên khắp Hà Nội nhiều công trình đang chạy đua tốc độ để kịp hoàn thành đón Đại lễ, hoặc ít ra cũng là hoàn thành một phần hạng mục, hướng tới kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội.
Trung Quốc và các nền kinh tế khác trên toàn cầu nên tăng lãi suất cơ bản để ngăn chặn làn sóng lạm phát bùng nổ, nhà đầu tư huyền thoại Jim Rogers, Chủ tịch hãng Rogers Holdings, cho biết.
Sau khi Hà Nội có kiến nghị không dời trung tâm hành chính lên Ba Vì, một làn sóng bán tháo đất tại đây dường như đã xuất hiện, dù những khoản lỗ của nhiều nhà đầu tư là không hề nhỏ.
Khu vực phía Tây Hà Nội theo đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô có nhiều cơ hội cũng như nguồn lực để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản là nhận định được đưa ra tại hội nghị “Bất động sản vùng Thủ đô, cơ hội đầu tư từ các dự án phía Tây Hà Nội”.
Ngay sau khi có Luật Đầu tư nước ngoài (năm 1988), công nghiệp (CN) có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) phát triển khá nhanh, bởi các nhà đầu tư hiểu rõ hơn về môi trường và chính sách đầu tư của Hà Nội. Các ngành CN mới của Hà Nội như cơ điện tử, lắp ráp sản phẩm CN giá trị lớn có được kết quả tăng trưởng cao như hiện nay là nhờ có sự tham gia của các doanh nghiệp (DN) CN vốn FDI.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chính thức điều chỉnh tỷ giá liên ngân hàng giữa VND với USD áp dụng từ ngày 18-8 vừa qua từ mức 18.544 đồng/USD lên mức 18.932 đồng/USD (tăng gần 2,1%), còn biên độ tỷ giá giữ nguyên ở mức +/-3%. Tính cả hai đợt tăng tỷ giá từ đầu năm 2010, đến nay USD đã tăng 5,46% so với VND, trong khi ngưỡng an toàn là 6% (là mức chênh lệch giữa lãi suất USD và VND).
Từ một vụ kiện dân sự liên quan quyết định xử phạt và truy thu thuế của Chi cục Thuế quận 1 (TP Hồ Chí Minh), nhiều vấn đề liên quan cách tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động sản xuất, gia công các sản phẩm bằng vàng, bạc, đá quý đã bộc lộ...
Tại tọa đàm "Bối cảnh quốc tế sau khủng hoảng tài chính thế giới và ảnh hưởng đến Việt Nam" tổ chức chiều 30/8, tại Hà Nội, các chuyên gia kinh tế trong nước và nước ngoài đã tập trung phân tích những tác động đa chiều của đầu tư trực tiếp nước ngoài đến nền kinh tế Việt Nam.
Ngày 30/8, tại Thành phố Hồ Chí Minh, ông Hồ Đức Việt, Ủy viên Bộ Chính trị, Bí thư Trung ương Đảng, Trưởng ban Tổ chức Trung ương và Chủ tịch Nhóm Nghị sĩ Hữu nghị Việt Nam-Nhật Bản đã làm việc với lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh cùng hai tỉnh Đồng Nai và Bình Dương về công tác thu hút, thực trạng và hiệu quả các dự án có vốn đầu tư trực tiếp (FDI) và vốn ODA của Nhật Bản trên địa bàn.
Theo nguồn tin, Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội vừa có một cuộc họp bàn về vấn đề tiền lương của tổng giám đốc trong các ngân hàng thương mại cổ phần.
Trước những thông tin thị trường u ám kéo dài, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang phải thay đổi cách bán hàng của mình, trong đó tiếp thị trực tiếp đến nhóm khách hàng có nhu cầu là một trong những cách giúp họ bán hàng trong tình hình hiện nay.
Các chuyên gia cho rằng, hiện nay không cần thiết phải mở rộng diện áp trần lãi vay bởi biện pháp này không thực sự hiệu quả, thậm chí có thể tự do hóa lãi suất từ đầu tháng 6.
"Đêm trước khủng hoảng", hình ảnh mà Joseph Stiglitz hay ví von, vẫn còn nguyên giá trị. Còn "cơn bão toàn diện" của Roubini cũng có thể bắt đầu từ cuối năm 2013.
Dù những tín hiệu hồi phục của thị trường vẫn chưa rõ ràng, song sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản đối với khu vực phía Tây Hà Nội trong thời gian qua đang mang lại nhiều kỳ vọng tích cực cho các dự án nơi đây.
Công ty Phú Mỹ Hưng cho biết ngày 19/5 sẽ đưa ra thị trường 20 căn biệt thự lâu đài Chateau và 24 căn nhà liên kế với giá từ 22 tỷ đồng đến hơn 72 tỷ đồng/căn (khoảng 80-100 triệu đồng/m2).
Chính sách neo tỷ giá có mục tiêu là giúp ổn định kinh tế vĩ mô nhưng cũng làm tăng sức ép cho nhà quản lý, dẫn đến có giai đoạn điều hành bị giật cục, làm tăng lạm phát như xảy ra gần đây.
Bài viết này nhằm mục đích xác định các nhân tố quyết định lạm phát ở Việt Nam thông qua một phương pháp tiếp cận đơn giản. Mô hình ước lượng của chúng tôi sử dụng cơ sở lý thuyết về lạm phát cho một nền kinh tế nhỏ và mở. Bài viết cố gắng đưa một một vài gợi ý thận trọng cho chính sách kiềm chế lạm phát ở Việt Nam trong giai đoạn thực hiện chính sách kích cầu.
Dù lạm phát vẫn đang ở mức thấp hơn so với năm 2008, nhưng tỷ lệ này tăng mạnh từ giữa năm 2009 và đang trở thành nguy cơ lớn nhất đối với Ấn Độ và Việt Nam. Trung Quốc; Singapore đã tuyên bố nâng giá đồng tiền; Ngân hàng Trung ương Ôxtrâylia, Ấn Độ, Malaixia, Philíppin và Việt Nam cũng đã lần lượt tăng lãi suất trong mấy tháng qua. Nỗi lo lạm phát gia tăng đang đè nặng lên các nền kinh tế Châu Á.
Với số nợ và mức thâm hụt thương mại quá lớn với Trung Quốc như hiện nay, Mỹ đã gia tăng áp lực bằng mọi cách buộc Trung quốc phải "thả lỏng" đồng nhân dân tệ. Ngày 15-4 sắp tới, Bộ Tài chính Mỹ sẽ phải đưa ra tuyên bố xem Trung Quốc có phải là “nước thao túng tiền tệ” hay không. Khả năng xảy ra cuộc chiến tranh tiền tệ mới là rất lớn, theo giới phân tích đây có thể là một phần của âm mưu toàn cầu nhằm thiết lập trật tự thế giới mới.
72% doanh nghiệp tư nhân VN căng thẳng vì vốn. Theo Standard Chartered đồng Việt Nam sẽ giảm giá hơn nữa trong thời gian tới và lạm phát của VN năm nay sẽ ở mức 8,9%. Cơ chế lãi suất trần không còn phù hợp với thực tế. Ngân hàng Nhà nước cần phải thay đổi cơ chế cũ bằng một cơ chế mới, nếu không sẽ gây ra sự đè nén, kiềm chế sự phát triển kinh tế cũng như làm cho sự lưu thông tiền tệ có những tắc nghẽn và biến tướng khó kiểm soát.
Trong một thời gian ngắn, nhằm khơi thông nguồn cung cầu trên thị trường ngọai tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã liên tục có 2 lần thay đổi tỷ giá giữa đồng Việt Nam và đồng đô la Mỹ. Nhiều chuyên gia dự báo sẽ có thêm một đợt thứ ba trong năm nay, nhưng chưa biết khi nào - có thể vào quý III năm 2010? Liệu có xuất hiện tâm lý bất an khi sở hữu đồng nội tệ ?
Năm 2009 là năm không yên ả đối với thị trường tài chính Việt Nam khi các lĩnh vực tiền tệ, ngoại hối, thị trường vốn đều biến động phức tạp và liệu thực tế này có tái hiện trong năm nay không lại là câu hỏi không dễ trả lời.
Quyết định của Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho vay lãi suất thỏa thuận đối với các khoản vay trung dài hạn và thu thêm phí đối với các khoản vay ngắn hạn đang gây phản ứng trái nhiều từ các góc nhìn quan sát. Lãi suất thoả thuận đối với các khoản cho vay trung dài hạn của doanh nghiệp có nơi lên đến 18%/năm. Nhiều ý kiến cho rằng, mức này đã đến giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp.
Việt Nam đã vượt qua đáy suy thoái kinh tế nhưng thị trường tiền tệ vẫn chưa bền vững, rủi ro cao. Chính phủ nên tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, không nên chạy theo giải pháp phá giá tiền đồng.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường nhà đất năm 2010 sẽ có nhiều áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và thách thức trước sự đổ bộ nhiều hơn của nhà đầu tư nước ngoài. Giới đầu tư cần có góc nhìn thực tế hơn và họ sẽ phải đau đầu đối diện với thách thức chọn sản phẩm nào và bán cho ai.
Do nhu cầu nhà đất còn rất lớn nên việc đầu tư vào thị trường bất động sản hằng năm lợi nhuận có thể đạt từ 25%-30%, nếu gặp đột biến có thể lên đến 150%.
