Trước mê cung thông tin về dự án, giá cả, nhà đầu tư cần phải làm gì để lựa chọn và giảm thiểu rủi ro khi tiến hành giao dịch?
cách làm tốt nhất để giảm thiểu rủi ro trong đầu tư trên thị trường BĐS
Những lùm xùm xung quanh việc mua bán tại dự án Thanh Hà - Cienco 5 mới đây thêm một lần nữa cảnh tỉnh những nhà đầu tư bất động sản nhẹ dạ cả tin, hoặc chỉ quan tâm đến lợi nhuận “nóng” mà quên đi những cân nhắc cần thiết.
Hiện nay, tại hầu hết các dự án bất động sản (BĐS), khách hàng chỉ có thể mua thông qua các công ty thứ cấp (góp vốn với chủ đầu tư). Trong hoàn cảnh này, do tâm lý nóng vội cộng với sự thiếu hiểu biết nên nhiều nhà đầu tư đã bị “sập bẫy”, rơi vào cảnh tiền mất mà đất cũng không có.
Nên đầu tư vào đất thổ cư
Một trong những nguyên tắc hàng đầu mà các nhà đầu tư bất động sản cần phải lưu ý, đó chính là sự cẩn trọng. Khi mua cần phải tìm hiểu thấu đáo vị trí dự án, lô đất, thủ tục pháp lý, giá cả trong tương quan so sánh với các bất động sản tương đương. Mọi thủ tục, quy trình phải làm theo đúng pháp luật, không vội vàng nôn nóng mua bán trên giấy tờ bởi đây là hình thức ít có giá trị thực, gây nhiều rủi ro và thiệt thòi cho khách hàng nhiều nhất. Nếu là đất dự án thì cần phải đợi chủ đầu tư xây xong móng đàng hoàng, hoạt động ổn định thì lúc đó mới tiến hành giao dịch.
Từ kinh nghiệm thực tế cho thấy, đầu tư vào đất thổ cư là an toàn nhất bởi đây là loại đất ít có rủi ro. Đặc biệt, hiện nay nhu cầu về chỗ ở của người dân ở các quận nội thành vẫn đang rất lớn do nhu cầu được ở trung tâm Thủ đô để thuận tiện cho công việc và giải trí. Đối với loại đất này, người mua cần chú ý đất phải có giấy tờ thật, lô đất đàng hoàng, không nằm trong quy hoạch, nguồn cung không tràn lan (ví dụ như bên cạnh không phải là ruộng đồng mà là một ngôi nhà nào đó chẳng hạn). Trong trường hợp nhà đầu tư cần bán ngay sau khi tiến hành giao dịch mà chưa cần phải giao đủ tiền thì có thể ký hợp đồng ủy quyền với chủ nhà để có được lợi nhuận hợp pháp từ vụ mua bán này.
Nhà đầu tư cũng cần phải cảnh giác với những thông tin mang tính chất dự báo. Ví dụ hiện nay có nhiều thông tin nói rằng thị trường bất động sản phía Tây của Thủ đô đang sốt, đặc biệt là khu vực Láng Hòa Lạc. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của nhiều nhà đầu tư cũng như các tư vấn viên, nguồn cung tại các khu vực này lớn nhưng cầu chưa nhiều, chủ yếu do “cò” nắm giữ hoặc một số nguồn tiền nhàn rỗi trong dân đổ vào, vì vậy giá được đẩy lên để tạo cơn sốt ảo. Sẽ đến một lúc nào đó, “bong bóng” xì hơi và giá sẽ về với giá trị thật của nó. Do vậy, khi đầu tư vào những khu vực này, khách hàng cần phải hết sức cẩn trọng. Trong tương lai xa, trung tâm kinh tế và thương mại của Hà Nội có thể sẽ mở rộng ra khu vực đường Phạm Hùng và thị trường nhà ở khu vực này sẽ thực sự sôi động. Nhưng hiện tại thì thị trường bất động sản có giá trị thực vẫn tập trung nhiều ở khu vực phố cổ, đường Nguyễn Chí Thanh...
Nếu trong trường hợp không đủ tiền để thực hiện một giao dịch, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tìm đến những người có nhu cầu thực và thật sự tin cậy khác để gọi vốn góp. Hiện nay, hình thức sinh hoạt câu lạc bộ bất động sản đang thu hút được nhiều nhà đầu tư và tỏ ra khá hiệu quả. Thông qua câu lạc bộ, nhà đầu tư có thể tìm được những “bạn hàng” hoặc thông tin rất hữu ích. Tại Câu lạc bộ Hanoireal, mặc dù mới ra đời được khoảng 2 năm nhưng đến nay đã có khoảng 3.000 thành viên là các cá nhân, tổ chức, công ty đầu tư, môi giới bất động sản. Thông qua các buổi sinh hoạt câu lạc bộ, các thành viên được cung cấp và trao đổi thông tin về thuế, đầu tư,… sàng lọc những thông tin dự án có hiệu quả sau đó sẽ được chuyển email tới tất cả các thành viên. Và đặc biệt, nhà đầu tư sẽ được nhóm tư vấn của câu lạc bộ tư vấn về phong thủy, thẩm định giá… và miễn phí xem nhà. Những khách hàng là Việt Kiều cũng là đối tượng mà Hanoireal hướng tới để cung cấp thông tin cho họ. Chính hình thức sinh hoạt mở như vậy sẽ giúp nhà đầu tư chia sẻ kinh nghiệm, nắm bắt cơ hội để giảm thiểu được nhiều nhất những rủi ro có thể xảy ra.
Marketing bằng niềm tin
Trong giao dịch bất động sản, nhà môi giới cũng có vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Tại Việt Nam, giao dịch qua “cò” vẫn chiếm tỷ lệ rất lớn và đây chính là đối tượng làm cho giá BĐS có những biến động liên tục trong thời gian qua.
Hình thức sinh hoạt câu lạc bộ bất động sản đang thu hút được nhiều nhà đầu tư và khá hiệu quả.
Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS Việt Nam cũng giống như nhiều nước khác trên thế giới, đều có quá trình hình thành và sự phát triển khá giống nhau. Trên thực tế, thị trường BĐS của Việt Nam đang đi sau rất xa so với nhiều nước khác như Anh, Úc, Mỹ... Mặc dù đi sau thị trường bất động sản của New Zealand 20 năm nhưng các nhà hoạt động môi giới bất động sản của Việt Nam cũng đã có nhiều tiến bộ với việc dần đi lên chuyên nghiệp khi hình thành các công ty có tư cách pháp nhân, làm marketing chi tiết, cụ thể...
Phí môi giới cho thuê, bán nhà ở Newzeland có thể từ 3 - 5% nhưng hiệu quả giao dịch khá cao, người mua rất tin tưởng vào những nhà môi giới do phương cách bán hàng của họ đa dạng, có sức thuyết phục và được đảm bảo bằng giá trị của niềm tin. Cái mà các khách hàng của chúng ta cần chính là được tư vấn tỉ mỉ, chính xác về những gì liên quan tới mảnh đất, căn nhà định mua như phong thủy, giá cả, nguồn gốc… Và để tư vấn được điều đó, nhà môi giới cần phải có một kiến thức nhất định, chứ không thể “phán bừa” để thu phí giao dịch. Sau khi có giá của một dự án, nhà môi giới nên ghi chép lại, lập một biểu đồ thông tin để đối chiếu theo thời gian xem sự biến động của thị trường ra sao, phân tích nguyên nhân vì sao tăng giá... Nguồn thông tin này phải liên tục được cập nhật và lưu giữ cẩn thận để đối chiếu khi cần thiết. Kho dữ liệu của Hanoireal đã làm được rất tốt công việc này và nhà đầu tư khi tham gia hoàn toàn có thể sử dụng làm cơ sở đối chiếu, đánh giá giá trị cần bán, mua của khu đất hay căn nhà.
Phương pháp bán hàng ở từng nơi cũng cần có sự khác biệt do bị chi phối bởi văn hóa vùng miền và đặc trưng tính cách của người dân từng địa phương. Người dân miền Bắc có tính ăn chắc, mặc bền nên việc xây dựng niềm tin của nhà đầu tư là rất cần thiết. Khi có được niềm tin của nhà đầu tư thì họ đồng thời cũng sẽ là khách hàng trung thành của nhà môi giới. Đối với nhà đầu tư khu vực phía Nam, họ ưa mạo hiểm và thích thử nghiệm với các hình thức mới nên cần đa dạng hóa các loại hình bán hàng và dịch vụ. Nhưng dù bán hàng theo phương thức nào thì yêu cầu cần có đối với bất kỳ nhà môi giới nào cũng đều phải là sự trung thực.
Nguyễn Trường Giang - Giám đốc Cty Bất động sản Hà Nội
Những phép toán khá đơn giản, cộng trừ nhân chia, xung quanh thu chi ngân sách năm 2009. Nhưng đáp số lại không rõ ràng. Người ta không thể dứt khoát con số bội chi ngân sách năm qua!
Theo số liệu thống kê, hiện nay vốn từ khu vực FDI chiếm trên 40% tổng nguồn vốn huy động phát triển kinh tế; đóng góp vào GDP cả nước khoảng 30%. Thế nhưng, chất lượng thực sự của khu vực này còn nhiều điều cần phải xem xét, nhất là trong bối cảnh tái cơ cấu nền kinh tế theo hướng phát triển bền vững.
Nếu đến ngày 30.6.2010 không trình ngân hàng Nhà nước hồ sơ đề nghị chấp thuận tăng vốn, ngân hàng phải có phương án chấm dứt tư cách pháp nhân bằng các hình thức sáp nhập, hợp nhất, mua lại, tự giải thể, theo thông tư ban hành ngày 10.5 của ngân hàng Nhà nước.
Tháng 4 gửi tiết kiệm bằng VNĐ của các NHTM tăng 3,33%, trong khi tiền gửi bằng ngoại tệ chỉ tăng 0,78%. Điều này cho thấy tăng trưởng vốn huy động tiền đồng của các NHTM vẫn tốt dù lãi suất có xu hướng giảm dần. Nhưng nhiều NHTM thừa nhận nguồn vốn huy động vẫn tập trung ở các kỳ hạn ngắn. Điều này làm các NHTM khó đẩy mạnh cho vay trung-dài hạn.
Từng thành viên trong gia đình chị Mai vui vẻ khoác lên vai những chiếc túi du lịch cá nhân trĩu nặng. Họ hồ hởi leo lên taxi đi tới sân bay, khởi đầu cho một chuyến du lịch hè dài ngày, xung quanh là những con mắt ngưỡng mộ của bà con buôn bán ở một khu chợ tại quận Long Biên.
Mặc dù mặt bằng lãi suất đã có chiều hướng giảm sau những nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), nhưng vẫn ở mức khá cao, khiến DN e ngại khi tiếp cận tín dụng.
Để giảm lãi suất cho vay, từ đó thúc đẩy tăng trưởng tín dụng thì việc tiết giảm chi phí đầu vào là điều kiện tiên quyết. Tuy nhiên, các ngân hàng cho biết, họ chưa thể thực hiện ngay biện pháp này vì người gửi tiền còn mặc cả lãi suất.
Trong phiên khai mạc kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XII sáng nay, Phó thủ tướng thường trực Nguyễn Sinh Hùng khẳng định Chính phủ kiên định các mục tiêu và chỉ tiêu Quốc hội đã đề ra, trong đó tăng trưởng kinh tế ở mức 6,5%.
Hiếm có thời điểm nào mà tỷ giá giữa USD và VNĐ trên thị trường tự do lại thấp hơn tỷ giá giao dịch chính thức liên ngân hàng. Điều đáng nói là, trong tháng 4 qua, hiện tượng này lặp đi lặp lại nhiều lần.
Một thực tế đang xảy ra không ít trên thị trường là, có những vụ gian lận trong giao dịch mà các đối tượng tham gia có thể thu lợi lớn đến tiền tỉ, trong khi mức xử phạt với những hành vi này lại quá thấp, tối đa là 70 triệu đồng.
Theo đánh giá của Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính (VAFI) thì con số DN niêm yết trên hai sàn chứng khoán VN hiện nay không hề nhỏ so với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện nay, thị trường vẫn thiếu hàng, nhưng cái thiếu thực sự không phải là ở "lượng" mà ở những cổ phiếu đạt chất lượng cao.
Trước những thông tin thị trường u ám kéo dài, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang phải thay đổi cách bán hàng của mình, trong đó tiếp thị trực tiếp đến nhóm khách hàng có nhu cầu là một trong những cách giúp họ bán hàng trong tình hình hiện nay.
Các chuyên gia cho rằng, hiện nay không cần thiết phải mở rộng diện áp trần lãi vay bởi biện pháp này không thực sự hiệu quả, thậm chí có thể tự do hóa lãi suất từ đầu tháng 6.
"Đêm trước khủng hoảng", hình ảnh mà Joseph Stiglitz hay ví von, vẫn còn nguyên giá trị. Còn "cơn bão toàn diện" của Roubini cũng có thể bắt đầu từ cuối năm 2013.
Dù những tín hiệu hồi phục của thị trường vẫn chưa rõ ràng, song sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản đối với khu vực phía Tây Hà Nội trong thời gian qua đang mang lại nhiều kỳ vọng tích cực cho các dự án nơi đây.
Công ty Phú Mỹ Hưng cho biết ngày 19/5 sẽ đưa ra thị trường 20 căn biệt thự lâu đài Chateau và 24 căn nhà liên kế với giá từ 22 tỷ đồng đến hơn 72 tỷ đồng/căn (khoảng 80-100 triệu đồng/m2).
Chính sách neo tỷ giá có mục tiêu là giúp ổn định kinh tế vĩ mô nhưng cũng làm tăng sức ép cho nhà quản lý, dẫn đến có giai đoạn điều hành bị giật cục, làm tăng lạm phát như xảy ra gần đây.
Bài viết này nhằm mục đích xác định các nhân tố quyết định lạm phát ở Việt Nam thông qua một phương pháp tiếp cận đơn giản. Mô hình ước lượng của chúng tôi sử dụng cơ sở lý thuyết về lạm phát cho một nền kinh tế nhỏ và mở. Bài viết cố gắng đưa một một vài gợi ý thận trọng cho chính sách kiềm chế lạm phát ở Việt Nam trong giai đoạn thực hiện chính sách kích cầu.
Dù lạm phát vẫn đang ở mức thấp hơn so với năm 2008, nhưng tỷ lệ này tăng mạnh từ giữa năm 2009 và đang trở thành nguy cơ lớn nhất đối với Ấn Độ và Việt Nam. Trung Quốc; Singapore đã tuyên bố nâng giá đồng tiền; Ngân hàng Trung ương Ôxtrâylia, Ấn Độ, Malaixia, Philíppin và Việt Nam cũng đã lần lượt tăng lãi suất trong mấy tháng qua. Nỗi lo lạm phát gia tăng đang đè nặng lên các nền kinh tế Châu Á.
Với số nợ và mức thâm hụt thương mại quá lớn với Trung Quốc như hiện nay, Mỹ đã gia tăng áp lực bằng mọi cách buộc Trung quốc phải "thả lỏng" đồng nhân dân tệ. Ngày 15-4 sắp tới, Bộ Tài chính Mỹ sẽ phải đưa ra tuyên bố xem Trung Quốc có phải là “nước thao túng tiền tệ” hay không. Khả năng xảy ra cuộc chiến tranh tiền tệ mới là rất lớn, theo giới phân tích đây có thể là một phần của âm mưu toàn cầu nhằm thiết lập trật tự thế giới mới.
72% doanh nghiệp tư nhân VN căng thẳng vì vốn. Theo Standard Chartered đồng Việt Nam sẽ giảm giá hơn nữa trong thời gian tới và lạm phát của VN năm nay sẽ ở mức 8,9%. Cơ chế lãi suất trần không còn phù hợp với thực tế. Ngân hàng Nhà nước cần phải thay đổi cơ chế cũ bằng một cơ chế mới, nếu không sẽ gây ra sự đè nén, kiềm chế sự phát triển kinh tế cũng như làm cho sự lưu thông tiền tệ có những tắc nghẽn và biến tướng khó kiểm soát.
Trong một thời gian ngắn, nhằm khơi thông nguồn cung cầu trên thị trường ngọai tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã liên tục có 2 lần thay đổi tỷ giá giữa đồng Việt Nam và đồng đô la Mỹ. Nhiều chuyên gia dự báo sẽ có thêm một đợt thứ ba trong năm nay, nhưng chưa biết khi nào - có thể vào quý III năm 2010? Liệu có xuất hiện tâm lý bất an khi sở hữu đồng nội tệ ?
Năm 2009 là năm không yên ả đối với thị trường tài chính Việt Nam khi các lĩnh vực tiền tệ, ngoại hối, thị trường vốn đều biến động phức tạp và liệu thực tế này có tái hiện trong năm nay không lại là câu hỏi không dễ trả lời.
Quyết định của Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho vay lãi suất thỏa thuận đối với các khoản vay trung dài hạn và thu thêm phí đối với các khoản vay ngắn hạn đang gây phản ứng trái nhiều từ các góc nhìn quan sát. Lãi suất thoả thuận đối với các khoản cho vay trung dài hạn của doanh nghiệp có nơi lên đến 18%/năm. Nhiều ý kiến cho rằng, mức này đã đến giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp.
Việt Nam đã vượt qua đáy suy thoái kinh tế nhưng thị trường tiền tệ vẫn chưa bền vững, rủi ro cao. Chính phủ nên tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, không nên chạy theo giải pháp phá giá tiền đồng.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường nhà đất năm 2010 sẽ có nhiều áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và thách thức trước sự đổ bộ nhiều hơn của nhà đầu tư nước ngoài. Giới đầu tư cần có góc nhìn thực tế hơn và họ sẽ phải đau đầu đối diện với thách thức chọn sản phẩm nào và bán cho ai.
Do nhu cầu nhà đất còn rất lớn nên việc đầu tư vào thị trường bất động sản hằng năm lợi nhuận có thể đạt từ 25%-30%, nếu gặp đột biến có thể lên đến 150%.
