Đã có nhiều bài viết phân tích, nhận định về thị trường bất động sản và hướng dẫn hành vi cho các chủ thể trong môi trường kinh doanh này. Xin giới thiệu một trong những Bản báo cáo có những điểm khác lạ về phương pháp lựa chọn trong khi ra quyết định để bạn đọc tham khảo.
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang lôi cuốn nhiều nhà đầu tư chuyên và không chuyên về thị trường này. Các quyết định về mức giá, thời điểm mua và tìm kiếm nguồn vốn luôn là những “bài toán” làm nhà đầu tư khó khăn nhất nhưng cũng là yếu tố quyết định thành bại.
Xác định giá bằng… mô hình?
Công ty VietNam Report (VNR) vừa phát hành báo cáo về lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm nay, trong đó phân tích sâu về thị trường bất động sản Hà Nội.
Bản báo cáo cung cấp thông tin tổng quan về diễn biến thị trường tòan cảnh gắn với sự biến động về cung - cầu và các nguồn tài chính có khả năng đáp ứng cho một số phân khúc của thị trường này.
Phần lớn nội dung của Báo cáo đề cập và phân tích sâu về thị trường Hà Nội, nhấn mạnh đến phân khúc nhà ở và đất thổ cư là những sản phẩm có nhiều biến động và mang nhiều đặc tính “cá biệt” so với diễn biến chung của thị trường toàn quốc.
Đó là: giá cả phụ thuộc vào khu vực giao dịch; sự biến động biên độ cao trong khoảng thời gian ngắn tùy thuộc vào thông tin quy họach, bộc lộ mức độ đầu cơ đất đai ở khu vực này là nguyên nhân chủ yếu điều tiết giá…
Báo cáo được xây dựng trên cơ sở thu thập thông tin theo phương pháp truyền thống: phiếu khảo sát 500 nhà đầu tư; phỏng vấn sâu các chuyên gia, số liệu từ các tài liệu chính thức của cơ quan hành chính Nhà nước và các công ty nghiên cứu thị trường.
Nét độc đáo của Báo cáo này là đã giới thiệu Mô hình định giá bất động sản dựa trên hàm hồi quy giá ẩn (Hedonic Pricing Model) - một phương pháp định giá căn cứ vào tỷ trọng về tầm quan trọng tương đối của các thành phần khác nhau so với thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn. Đây là mô hình định giá đã được áp dụng để chứng minh và hoàn thiện thêm về kỹ thuật tại thị trường bất động sản Iceland, Hàn Quốc và Singapore những năm gần đây.
Các tác giả Báo cáo nhận định rằng: đối với nhiều gia đình, bất động sản, cụ thể là căn nhà mà họ sinh sống không đơn thuần chỉ là một nơi để ở mà còn rất có giá trị về mặt đầu tư sinh lời.
Kết quả khảo sát thực tế cho thấy: 58% người được hỏi có nhu cầu mua thêm bất động sản trong 5 năm tới với gần 62% là mua để nhằm mục đích đầu tư (trong đó, cho thuê 52,3% và “lưới sóng” kiếm lời 47,7%).
Sau các bước lọai trừ yếu tố có độ tin cậy không cao (dưới 95%), báo các xác định những yếu tố tác động đến giá bất động sản tại Hà Nội hiện nay là: diện tích sàn; vị trí hành chính và thời gian thực hiện giao dịch mua bất động sản. Từ chỉ báo quá khứ đế nhận định tương lai
Kết quả nghiên cứu và thực hiện phân tích theo mô hình hiện đại trên cho thấy:
Diện tích của bất động sản có tác động quan trọng đến giá bán của bất động sản. Theo đó, các căn hộ có diện tích khoảng 30-60 m2 sẽ có mức giá cao hơn so với những bất động sản có diện tích từ 60-100 m2.
Điều nay có thể được giải thích do các bất động sản có diện tích nhỏ hơn thường ở những vị trí thuận tiện hơn cho giao thông hoặc những khu vực gần trung tâm hơn. Tuy nhiên, giá của các bất động sản có diện tích trên 100 m2 lại không có mức độ khác biệt lớn về giá so với những bất động sản có diện tích từ 30-60 m2.
Vị trí của bất động sản cũng là yếu tố cấu thành giá trên thị trường. Nếu lấy vị trí quận Hoàng Mai làm giá cơ sở (hệ số 1) thì các vị trí khác có hệ số biến động khác nhau: Từ Liêm (2,815); Long Biên (0,751) Hà Đông (1,624)…
Thời gian mua cũng có tác động đến giá mua của bất động sản. Nghiên cứu trên khẳng định xu hướng tăng lên liên tục của giá bất động sản trong khoảng thời gian từ sau năm 2000 và với tốc độ tăng ngày càng nhanh. Nếu lấy giá sau năm 2008 làm giá cơ sở: hệ số giá trong giai đoạn 2000-2002 và 2003-2005 mang dấu âm (-) và có giá trị tuyệt đối lớn hơn nhiều so với hệ số ước lượng của giai đọan 2006-2008.
Trong tương lai gần, các tác giả Báo cáo cho rằng: trên cơ sở đặc điểm thị trường bất động sản là “không co dãn” trong nguồn cung bất động sản nên tỷ lệ chênh nhau giữa số lượng các nhà đầu tư quyết định mua và không mua có xu hướng phụ thuộc phần lớn vào mức thu nhập.Cụ thể: nếu ở mức thu nhập từ 10-20 triệu đồng/tháng thì có khoảng 60% người được hỏi trả lời sẽ mua thêm bất động sản; ở mức thu nhập từ 20-30 triệu đồng/tháng thì tỷ lệ này tăng lên tới 72%; trong khi đó, những nhóm người có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng thì chỉ có 32% nghĩ tới việc sẽ có một căn hộ mới.
Nguồn tài chính cá nhân cho việc mua bất động sản dường như phụ thuộc nhiều vào chính sách tiền tệ của Ngân hàng, cụ thể là yếu tố lãi suất; các điều kiện cho vay và thời hạn cho vay.
Kết quả khảo sát trong giai đoạn Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, Báo cáo chỉ ra rằng: đa số các nhà đầu tư đều chọn vốn tự có để đầu tư vào bất động sản (40%), tiếp đến là vốn vay người thân, bạn bè (35%) và cuối cùng mới hy vọng vào nguồn vay của ngân hàng (20%).
Trong số những nhà đầu tư có ý định sử dụng nguồn vốn của ngân hàng thì cũng có tới 34,2% vay ở mức 20% tổng vốn đầu tư còn mức vay chiếm từ 50-80% tổng vốn thì chỉ có 10,5% nhà đầu tư “dám” nghĩ tới.
Báo cáo của VNR cho biết: Mức đầu tư cho mỗi đơn vị bất động sản chủ yếu trong khoảng từ 800 triệu - 2,5 tỷ đồng (56%), trong khi đó giá trị bất động sản trên 5 tỷ đồng chỉ thu hút được sự quan tâm của 6,4% nhà đầu tư được phỏng vấn.
Các căn hộ chung cư bình dân là phân khúc sẽ được quan tâm nhiều nhất (37,9%), tiếp đó là đất và nhà tại các phố cũ (20,9%), đất liền kề dự án (17,5%), các phân khúc còn lại như căn hộ chung cư cao cấp, đất biệt thự dự án, đất và biệt thự khu nghỉ dưỡng là những phân khúc thứ tự ưu tiên giảm dần đối với các nhà đầu tư.
Với các chủ đầu tư thị trường này, Báo cáo cũng chỉ ra rằng: uy tín của chủ đầu tư, tiến độ của dự án, vị trí của dự án và mức độ thông tin đầy đủ do chủ đầu tư cung cấp là những yêu cầu quan trọng nhất, ảnh hưởng đến việc chọn lựa và ra quyết định của nhà đầu tư.
Nguồn thông tin đến từ các công ty môi giới bất động sản và truyền thông đại chúng không được các nhà đầu tư đánh giá cao, thay vào đó, họ tin tưởng vào việc chính quyền (69,4%) và chủ đầu tư (66,4%) trong việc thu thập và xử lý thông tin trước khi ra quyết định có hay không bỏ vốn vào một sản phẩm cụ thể.
Báo cáo cũng đưa ra kết quả khảo sát đáng chú ý là 35% nhà đầu tư vẫn còn tin vào những thông tin truyền miệng, tin đồn trong quyết định kinh doanh bất động sản.
Một Bản báo cáo công phu, được thực hiện bởi những chuyên gia được đào tạo cơ bản, cập nhật những tri thức của các quốc gia tiên tiến có thể không lý giải hết và, từ đó, đưa ra nhận định khuôn mẫu cho họat động của thị trường, đặc biệt thị trường bất động sản Việt Nam.
Nhưng, dẫu sao, Báo cáo “ngành bất động sản Việt Nam” của VNR cũng làm cho các nhà đầu tư tin vào những kết luận qua nghiên cứu; khảo sát mà bản báo cáo đưa ra vì nó đã dựa trên những yếu tố khoa học, có tính thực tiễn đã xảy ra trên thương trường.
Diễn đàn “Bất động sản vùng Thủ đô, cơ hội đầu tư từ các dự án phía Tây Hà Nội” sẽ được tổ chức vào ngày 28/8 tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia Mỹ Đình.
Sau một thời gian dài gây nhiều tranh cãi, cuối cùng pháp luật đã công nhận quyền sở hữu của khách hàng mua căn hộ thuộc loại hình chung cư do tư nhân xây dựng (gọi là chung cư mini). Tuy nhiên, việc này cũng đặt ra nhiều vấn đề…
Với việc cho phép doanh nghiệp bất động sản (BĐS) được huy động vốn ở mức 20% trước khi làm xong móng, Nghị định 71 đã “đá” Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.
Thứ trưởng Bộ Kế hoạch - Đầu tư Bùi Quang Vinh vừa báo cáo Chính phủ dự án cầu và đường từ quận 9, Tp.HCM sang huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai mang tính liên vùng rất quan trọng, nên giao Bộ Giao thông Vận tải làm chủ đầu tư. UBND Tp.HCM và tỉnh Đồng Nai chịu trách nhiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Ngày 27-8, sơ kết một năm thực hiện chương trình xây dựng ký túc xá sinh viên, Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết các trường đại học đang khó khăn về nguồn vốn để chi cho các hạng mục của công trình không được sử dụng vốn trái phiếu.
Ngày 27-8, ông Nguyễn Văn Hùng - giám đốc Sở Giao thông vận tải tỉnh Tiền Giang - cho biết UBND tỉnh đã chỉ đạo thu hồi hơn 800m2 đất mặt tiền đường Ấp Bắc (TP Mỹ Tho) thuộc phạm vi cây xăng tại bến xe Tiền Giang giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh.
Theo Nghị định 71/CP có hiệu lực ngày 8/8/2010 trong đó có mục cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; đối với chung cư cũ chưa hết niên hạn sử dụng hoặc chưa xuống cấp đến mức nguy hiểm và nhà tập thể, khu dân cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại thì chủ đầu tư được thỏa thuận với các chủ hộ để bồi thường, làm dự án.
Ngày 27-8, ông Ngô Bá An - phó giám đốc Khu Quản lý giao thông đô thị số 1(Tp.HCM) - cho biết ngày 1-9 các loại xe sẽ được lưu thông qua cầu Hoàng Hoa Thám (Q.BìnhThạnh-Q.1).
Các chuyên gia cho rằng, hiện nay không cần thiết phải mở rộng diện áp trần lãi vay bởi biện pháp này không thực sự hiệu quả, thậm chí có thể tự do hóa lãi suất từ đầu tháng 6.
"Đêm trước khủng hoảng", hình ảnh mà Joseph Stiglitz hay ví von, vẫn còn nguyên giá trị. Còn "cơn bão toàn diện" của Roubini cũng có thể bắt đầu từ cuối năm 2013.
Dù những tín hiệu hồi phục của thị trường vẫn chưa rõ ràng, song sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản đối với khu vực phía Tây Hà Nội trong thời gian qua đang mang lại nhiều kỳ vọng tích cực cho các dự án nơi đây.
Công ty Phú Mỹ Hưng cho biết ngày 19/5 sẽ đưa ra thị trường 20 căn biệt thự lâu đài Chateau và 24 căn nhà liên kế với giá từ 22 tỷ đồng đến hơn 72 tỷ đồng/căn (khoảng 80-100 triệu đồng/m2).
Chính sách neo tỷ giá có mục tiêu là giúp ổn định kinh tế vĩ mô nhưng cũng làm tăng sức ép cho nhà quản lý, dẫn đến có giai đoạn điều hành bị giật cục, làm tăng lạm phát như xảy ra gần đây.
Mặc dù Ngân hàng Nhà nước công bố kể từ ngày 8-5, lãi suất cho vay cao nhất với 4 lĩnh vực ưu tiên là nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp phụ trợ, doanh nghiệp (DN) nhỏ và vừa là 15%/năm, nhưng theo các DN, cho đến nay điều đó vẫn chỉ là mơ ước.
Bài viết này nhằm mục đích xác định các nhân tố quyết định lạm phát ở Việt Nam thông qua một phương pháp tiếp cận đơn giản. Mô hình ước lượng của chúng tôi sử dụng cơ sở lý thuyết về lạm phát cho một nền kinh tế nhỏ và mở. Bài viết cố gắng đưa một một vài gợi ý thận trọng cho chính sách kiềm chế lạm phát ở Việt Nam trong giai đoạn thực hiện chính sách kích cầu.
Dù lạm phát vẫn đang ở mức thấp hơn so với năm 2008, nhưng tỷ lệ này tăng mạnh từ giữa năm 2009 và đang trở thành nguy cơ lớn nhất đối với Ấn Độ và Việt Nam. Trung Quốc; Singapore đã tuyên bố nâng giá đồng tiền; Ngân hàng Trung ương Ôxtrâylia, Ấn Độ, Malaixia, Philíppin và Việt Nam cũng đã lần lượt tăng lãi suất trong mấy tháng qua. Nỗi lo lạm phát gia tăng đang đè nặng lên các nền kinh tế Châu Á.
Với số nợ và mức thâm hụt thương mại quá lớn với Trung Quốc như hiện nay, Mỹ đã gia tăng áp lực bằng mọi cách buộc Trung quốc phải "thả lỏng" đồng nhân dân tệ. Ngày 15-4 sắp tới, Bộ Tài chính Mỹ sẽ phải đưa ra tuyên bố xem Trung Quốc có phải là “nước thao túng tiền tệ” hay không. Khả năng xảy ra cuộc chiến tranh tiền tệ mới là rất lớn, theo giới phân tích đây có thể là một phần của âm mưu toàn cầu nhằm thiết lập trật tự thế giới mới.
72% doanh nghiệp tư nhân VN căng thẳng vì vốn. Theo Standard Chartered đồng Việt Nam sẽ giảm giá hơn nữa trong thời gian tới và lạm phát của VN năm nay sẽ ở mức 8,9%. Cơ chế lãi suất trần không còn phù hợp với thực tế. Ngân hàng Nhà nước cần phải thay đổi cơ chế cũ bằng một cơ chế mới, nếu không sẽ gây ra sự đè nén, kiềm chế sự phát triển kinh tế cũng như làm cho sự lưu thông tiền tệ có những tắc nghẽn và biến tướng khó kiểm soát.
Trong một thời gian ngắn, nhằm khơi thông nguồn cung cầu trên thị trường ngọai tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã liên tục có 2 lần thay đổi tỷ giá giữa đồng Việt Nam và đồng đô la Mỹ. Nhiều chuyên gia dự báo sẽ có thêm một đợt thứ ba trong năm nay, nhưng chưa biết khi nào - có thể vào quý III năm 2010? Liệu có xuất hiện tâm lý bất an khi sở hữu đồng nội tệ ?
Năm 2009 là năm không yên ả đối với thị trường tài chính Việt Nam khi các lĩnh vực tiền tệ, ngoại hối, thị trường vốn đều biến động phức tạp và liệu thực tế này có tái hiện trong năm nay không lại là câu hỏi không dễ trả lời.
Quyết định của Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho vay lãi suất thỏa thuận đối với các khoản vay trung dài hạn và thu thêm phí đối với các khoản vay ngắn hạn đang gây phản ứng trái nhiều từ các góc nhìn quan sát. Lãi suất thoả thuận đối với các khoản cho vay trung dài hạn của doanh nghiệp có nơi lên đến 18%/năm. Nhiều ý kiến cho rằng, mức này đã đến giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp.
Việt Nam đã vượt qua đáy suy thoái kinh tế nhưng thị trường tiền tệ vẫn chưa bền vững, rủi ro cao. Chính phủ nên tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, không nên chạy theo giải pháp phá giá tiền đồng.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường nhà đất năm 2010 sẽ có nhiều áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và thách thức trước sự đổ bộ nhiều hơn của nhà đầu tư nước ngoài. Giới đầu tư cần có góc nhìn thực tế hơn và họ sẽ phải đau đầu đối diện với thách thức chọn sản phẩm nào và bán cho ai.
Do nhu cầu nhà đất còn rất lớn nên việc đầu tư vào thị trường bất động sản hằng năm lợi nhuận có thể đạt từ 25%-30%, nếu gặp đột biến có thể lên đến 150%.
Đã có nhiều bài viết phân tích, nhận định về thị trường bất động sản và hướng dẫn hành vi cho các chủ thể trong môi trường kinh doanh này. Xin giới thiệu một trong những Bản báo cáo có những điểm khác lạ về phương pháp lựa chọn trong khi ra quyết định để bạn đọc tham khảo.
