Tình trạng bùng nổ "cơn sốt" đầu tư bất động sản khiến không một đại gia, nhà đầu tư nào cam chịu đứng ngoài "cuộc vui" này. Người người cuồng say đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, "cuộc vui" nào cũng đến lúc tàn!
Ồ ạt chiếm đất xây đô thị
Khi chứng kiến cảnh nhà đầu tư rồng rắn chen nhau xếp hàng đăng ký mua căn hộ Mulberry Lane tại Hà Đông hồi năm 2008, ông Đoàn Châu Phong, Phó TGĐ Vinaconex đã chia sẻ với người viết cảm giác bất ngờ và cả bất an. Bất ngờ vì cảnh "vừa bán vừa la vẫn đắt hàng" dù giá rất cao, bất an vì cảm thấy có điều gì đó không bình thường.
Giai đoạn cuối năm 2007 bước sang 2008 là một khoảng thời gian cực kỳ đặc biệt. Đây cũng là thời điểm mà cơn sốt bất động sản lên đến đỉnh điểm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là tỷ trọng vốn đầu tư/GDP gia tăng liên tục, lên tới 43,5% trong thời kỳ 2006 - 2010. Tốc độ tăng trưởng tín dụng lại cũng luôn ở mức cao, các năm 2009 và 2010 vào khoảng 30% đến gần 40%. Đặc biệt, sự kiện Hà Nội chính thức mở rộng, sáp nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây, một phần Hòa Bình và Vĩnh Phúc kể từ 1/8/2008 vô hình trung đã tạo ra "khoảng trống quyền lực" và thổi bùng tâm lý tháo khoán. Đây là hai nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng bùng nổ đầu tư bất động sản. Chiếm ngôi vị quán quân là huyện Quốc Oai, có tới 103 đồ án quy hoạch, dự án đầu tư với quy mô hơn 9.900 ha. Huyện Hoài Đức đứng thứ hai với 85 đồ án, dự án…
Không một đại gia nào cam chịu đứng ngoài cuộc đua dự án này. Người ít cũng giành vài chục hécta, kẻ có tiềm lực hơn chiếm tới hàng trăm, thậm chí cả ngàn hécta đất. Điển hình như khu đô thị Bắc An Khánh 264,5 ha của Vinaconex; khu du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Tuần Châu - Hà Tây của "chúa đảo" Đào Hồng Tuyển rộng 254 ha; tập đoàn Sông Đà với hàng loạt công ty con hoặc liên danh cũng có hàng loạt dự án mà "khủng" nhất là dự án khu đô thị Tiến Xuân quy mô 1.400 ha; khu đô thị Sơn Đồng của LILAMA chiếm 415 ha; khu đô thị Viwasen của liên doanh các nhà đầu tư, đại diện là Tổng công ty Đầu tư xây dựng cấp thoát nước và môi trường Việt Nam rộng 450 ha; Công ty CIENCO 5 Land với 3 dự án khu đô thị quy mô gần 600 ha; Tập đoàn HUD cũng có hàng loạt dự án với quy mô chiếm đất lên tới hàng trăm ha; khu đô thị Dầu khí tại huyện Hoài Đức có quy mô tới 840 ha…
Ðất giá bèo và dự án tỷ đô
Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ có lần nói với người viết, ông từng nghe doanh nghiệp bất động sản bật mí: nhiều dự án để được cấp phép, chủ đầu tư phải bỏ hàng triệu đô tiền lobby, nhất là thời điểm Hà Tây sắp sáp nhập về Hà Nội. Không biết độ tin cậy của thông tin đó đến mức nào, nhưng giá đất nông nghiệp ở Hà Tây (cũ) quả thực rất thấp là động lực lớn kích thích làn sóng ồ ạt lập dự án xây đô thị. Trước khi về Hà Nội, giá đền bù giải phóng mặt bằng tại Quốc Oai chỉ là 27 triệu đồng/sào, ở Hoài Đức cũng chỉ áp dụng mức 43 triệu đồng/sào (một sào Bắc Bộ có diện tích 360m2). Nếu chỉ phải bỏ vài trăm ngàn tiền đền bù cho một mét vuông đất, sau khi chuyển mục đích sử dụng chủ đầu tư khu đô thị có khi chưa cần đầu tư hạ tầng đã bán với giá lên tới cả chục triệu đồng/m2 lợi nhuận sẽ là bao nhiêu?
Trước đây thị trường thuộc về người bán nay đã xoay chiều thuộc về người mua.
Bởi thế chẳng có gì lạ khi Sudico Tiến Xuân đã lập một đại dự án, diện tích chiếm đất tới 1.400 ha. "Chúa đảo" Đào Hồng Tuyển lập dự án Khu du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Tuần Châu Hà Tây trải trên diện tích gần 254 ha, sát danh thắng Chùa Thầy, Quốc Oai. Hoành tráng hơn, tập đoàn Nam Cường với dự án xây dựng trục đường xuyên trục Bắc - Nam Hà Tây (cũ) với chiều dài 63 km, dự kiến sẽ xây 6 khu đô thị lớn dọc theo tuyến đường này với quy mô chiếm đất lên tới khoảng 3.300 ha. Khái toán của dự án lên tới 60.000 tỷ đồng (khoảng hơn 3 tỷ USD thời giá lúc đó).
Ông Hoàng Sen, Chủ tịch huyện Quốc Oai khi ấy cho biết, huyện có 21 xã, thị trấn thì có đến 10 xã, thị trấn cơ bản bị thu hồi hết đất sản xuất. Như xã Đông Xuân mới từ Lương Sơn, Hòa Bình nhập về Hà Nội có diện tích tự nhiên khoảng 17 km2 thì quy hoạch dự án đã chiếm tới 13 km2! Chỉ trừ đất làng xóm người dân đang ở và mấy mỏm núi không leo lên được thì các doanh nghiệp mới không lấy.
Đáng lưu ý, một loạt dự án đô thị được ưu ái cấp phép trước thời điểm sáp nhập về Hà Nội chỉ còn đếm bằng ngày, thậm chí bằng giờ. Trong đó, phải kể đến dự án 3 khu đô thị của Cienco 5 Land bao gồm cả dự án Thanh Hà đầy tai tiếng. Đúng ngày 30/7/2008, UBND tỉnh Hà Tây đã ký 3 quyết định số 3129, 3130, 3131 về việc thu hồi gần 600 ha đất thuộc Hà Đông, Thanh Oai để giao cho Cienco 5 Land xây dựng các khu đô thị mới. Khu du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Tuần Châu Hà Tây thì được UBND tỉnh Hà Tây vội vã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại quyết định 2238/QĐ-UBND ngày 10/7/2008, đồng thời giao đất chính thức để thực hiện dự án tại quyết định 2612/QĐ-UBND ngày 21/7/2008. Việc này diễn ra trong bối cảnh quyết định sáp nhập toàn bộ diện tích và dân số của Hà Tây về Hà Nội chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2008. Chỉ trong vỏn vẹn hai ngày 30 và 31/7, lãnh đạo Hà Tây đã ban hành gần 100 quyết định, trong đó có nhiều quyết định liên quan đến việc cấp phép dự án bất động sản.
Hụt hơi và "bẻ lái"
Mới đây, TGĐ Hòa Bình Group Nguyễn Hữu Đường tâm sự rằng, trước cảnh xã hội rùng rùng lao vào bất động sản cách nay vài năm, ông đã viết thư gửi Bộ Chính trị kiến nghị cần hạn chế việc ồ ạt cấp phép các dự án đô thị một cách quá dễ dãi, tùy tiện. Ông Đường đã sớm nhìn thấy nguy cơ dư thừa nguồn cung bất động sản và lên tiếng cảnh báo. Tuy nhiên, trong thời điểm ở Hà Nội, TP.HCM người ta chen lấn nhau, thậm chí phải rồng rắn xếp hàng từ nửa đêm để giành được suất mua căn hộ thì lời cảnh tỉnh bị bỏ ngoài tai. Tất cả dường như đang mê đắm trong cơn say bất động sản, kể cả giới đầu cơ, chủ đầu tư, nhà quản lý như bị cơn lũ lợi ích và lòng tham cuốn vào vòng xoáy không dứt ra nổi. Cơn sốt nhà đất có khựng lại do lạm phát hồi đầu năm 2008, nhưng rồi gói kích cầu chống suy giảm kinh tế ngay sau đó lại thổi bùng lên cơn sốt mới. Chỉ đến khi lạm phát cao bộc phát trở lại như căn bệnh kinh niên thể hiện rõ vòng luẩn quẩn và những yếu kém nội tại thuộc về cơ cấu nền kinh tế đã buộc Chính phủ phải nhìn nhận lại và thay đổi các ưu tiên chính sách. Đến lúc này, mặc dù tất cả đều thừa nhận "cú hãm phanh" của nghị quyết 11 là cần thiết, nhưng khó ai lường hết tác động ghê gớm cũng như sự đau đớn mà nó gây ra đối với các lĩnh vực làm mưa làm gió mấy năm qua như chứng khoán, bất động sản.
Bất động sản không đổ vỡ. Tuy nhiên, một "thùng nước lạnh" bất đắc dĩ có khi cũng tốt để dập tắt cơn hứng khởi quá mức, giúp thị trường tỉnh táo lấy lại cân bằng.
Thứ nhất, dù muốn hay không lối tư duy kiếm tiền theo kiểu bầy đàn, chộp giật đã không còn chỗ đứng. Chắc chắn, dư địa cho trào lưu đua nhau lập dự án nhằm chiếm đất xí phần như giai đoạn trước gần như đã hết. Sau khi Hà Nội hoàn thành việc rà soát trên 700 đồ án, dự án bất động sản, cùng với việc phê duyệt quy hoạch chung Hà Nội mở rộng, sau đó các bản quy hoạch phân khu sẽ sàng lọc tiếp. Chắc chắn sẽ có những dự án phải điều chỉnh quy mô, chuyển địa điểm, thậm chí dừng hẳn. Việc Chính phủ kiên quyết tái cơ cấu nền kinh tế, cắt giảm đầu tư công, cấm các "đại gia" nhà nước đầu tư ngoài ngành, đầu tư chéo sẽ khiến nhiều dự án "teo" lại hoặc biến mất; tín dụng siết chặt càng phanh phui sức khỏe của các chủ đầu tư. Ai không đủ nguồn lực tài chính, nhân lực chuyên môn, kinh nghiệm quản lý sẽ phải bán lại dự án hoặc chấp nhận phá sản. Xu hướng này đã bắt đầu và chắc còn diễn ra mạnh hơn thời gian tới.
Thứ hai, đã có một sự đổi ngôi rõ ràng khi trước đây thị trường thuộc về người bán nay đã xoay chiều thuộc về người mua. Hiện nguồn cung rất lớn, khách hàng nhiều sự lựa chọn, không còn cảnh tranh mua, chủ đầu tư buộc khách phải chấp nhận những điều kiện thua thiệt, đẩy mọi rủi ro cho người mua như trước. Để khơi thông thị trường, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay áp dụng những cách thức thanh toán thuận lợi nhất cho người mua, tung ra các chiêu khuyến mại, giảm giá sốc. Đã qua rồi thời người mua nhắm mắt ký hợp đồng, họ sẽ soi kỹ dự án đó nguồn gốc có đủ minh bạch, chủ đầu tư có uy tín hay không, hạ tầng xã hội giao thông ra sao? Chủ đầu tư còn phải chú ý đến một loạt vấn đề khác nhằm lấy lòng khách hàng, không chỉ dừng ở các dịch vụ thuận lợi, hợp lý mà còn phải biết gia tăng giá trị cho dự án bằng môi trường văn hóa, an ninh cho cộng đồng dân cư.
Thứ ba, hầu như các chủ đầu tư đã nhận ra do quá hăm hở đầu tư lại thiếu điều tra, nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường nên bị "việt vị" nặng khi ào ạt tung ra những sản phẩm thị trường không cần hoặc không thể với tới. Chính vì thế đã và sẽ có những điều chỉnh lớn về loại hình, cấp độ bất động sản, quy mô diện tích, giá cả nhằm hướng đến sự sát hợp với khả năng tài chính của số lượng lớn người có nhu cầu về nhà ở.
Bất động sản không đổ vỡ và có thể có khả năng bùng dậy những cơn sốt nhà đất trong tương lai, bởi thị trường Việt Nam mới chỉ chập chững phát triển bước đầu. Tuy nhiên, một "thùng nước lạnh" bất đắc dĩ có khi cũng tốt để dập tắt cơn hứng khởi quá mức, giúp thị trường tỉnh táo lấy lại cân bằng.
Trong quý 4/2011, tỷ lệ trống của văn phòng cho thuê tại Hà Nội lên tới 34% ở phân khúc hạng A và 24% hạng B và là mức trống cao nhất trong lịch sử của thị trường này.
Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, tính từ đầu năm đến nay mới có 10/29 quận, huyện, thị xã tổ chức đấu giá các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻ trong khu dân cư với diện tích 5,7ha, thu được 892 tỷ đồng, đạt 36% kế hoạch về nguồn thu được giao.
Năm 2011, việc tăng giá bất động sản nhà ở khá đồng bộ với giá tiêu dùng chung, chứng tỏ chuyện giảm giá nhà ở không phải là xu hướng chung. Thậm chí, trước quý IV, việc giảm giá là không hề xảy ra.
Sau kỳ nghỉ Tết khá dài, giới đầu tư bất động sản đang uể oải trở lại thị trường với những kỳ vọng và dự báo trái chiều về triển vọng trong thời gian tới.
Bất động sản mang tới cho nhiều người sự giàu sang một cách nhanh chóng. Thế nhưng, cũng chính bất động sản lại lấy đi sự giàu sang đó. Nhiều đại gia đất đang đi Audi, Lexus giờ tụt xuống cưỡi... xe máy.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến cuối năm 2011, Sở đã và đang triển khai 11 dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp trên địa bàn với quy mô 11.714 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 39.645 người.
UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng đất tại Quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Thượng Thanh, tỉ lệ 1/500, phường Thượng Thanh, quận Long Biên.
Dự án đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng khởi công cuối năm 2008 với kinh phí 24.446 tỷ đồng. Đây là tuyến giao thông trọng điểm, góp phần thúc đẩy phát triển vùng kinh tế Bắc Bộ...
Chủ tịch UBND TP Hà Nội vừa có quyết định thu hồi 3.557m2 đất tại số 210 phố Trần Quang Khải và số 17 phố Tôn Đản, phường Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm.
UBND TP Hà Nội vừa ban hành văn bản số 197/UBND-XD chỉ đạo các ngành, các cấp đẩy nhanh tiến độ xử lý nhà "siêu mỏng, siêu méo" trên địa bàn.
Các chuyên gia cho rằng, hiện nay không cần thiết phải mở rộng diện áp trần lãi vay bởi biện pháp này không thực sự hiệu quả, thậm chí có thể tự do hóa lãi suất từ đầu tháng 6.
"Đêm trước khủng hoảng", hình ảnh mà Joseph Stiglitz hay ví von, vẫn còn nguyên giá trị. Còn "cơn bão toàn diện" của Roubini cũng có thể bắt đầu từ cuối năm 2013.
Dù những tín hiệu hồi phục của thị trường vẫn chưa rõ ràng, song sự quan tâm của giới đầu tư bất động sản đối với khu vực phía Tây Hà Nội trong thời gian qua đang mang lại nhiều kỳ vọng tích cực cho các dự án nơi đây.
Công ty Phú Mỹ Hưng cho biết ngày 19/5 sẽ đưa ra thị trường 20 căn biệt thự lâu đài Chateau và 24 căn nhà liên kế với giá từ 22 tỷ đồng đến hơn 72 tỷ đồng/căn (khoảng 80-100 triệu đồng/m2).
Chính sách neo tỷ giá có mục tiêu là giúp ổn định kinh tế vĩ mô nhưng cũng làm tăng sức ép cho nhà quản lý, dẫn đến có giai đoạn điều hành bị giật cục, làm tăng lạm phát như xảy ra gần đây.
Mặc dù Ngân hàng Nhà nước công bố kể từ ngày 8-5, lãi suất cho vay cao nhất với 4 lĩnh vực ưu tiên là nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp phụ trợ, doanh nghiệp (DN) nhỏ và vừa là 15%/năm, nhưng theo các DN, cho đến nay điều đó vẫn chỉ là mơ ước.
Bài viết này nhằm mục đích xác định các nhân tố quyết định lạm phát ở Việt Nam thông qua một phương pháp tiếp cận đơn giản. Mô hình ước lượng của chúng tôi sử dụng cơ sở lý thuyết về lạm phát cho một nền kinh tế nhỏ và mở. Bài viết cố gắng đưa một một vài gợi ý thận trọng cho chính sách kiềm chế lạm phát ở Việt Nam trong giai đoạn thực hiện chính sách kích cầu.
Dù lạm phát vẫn đang ở mức thấp hơn so với năm 2008, nhưng tỷ lệ này tăng mạnh từ giữa năm 2009 và đang trở thành nguy cơ lớn nhất đối với Ấn Độ và Việt Nam. Trung Quốc; Singapore đã tuyên bố nâng giá đồng tiền; Ngân hàng Trung ương Ôxtrâylia, Ấn Độ, Malaixia, Philíppin và Việt Nam cũng đã lần lượt tăng lãi suất trong mấy tháng qua. Nỗi lo lạm phát gia tăng đang đè nặng lên các nền kinh tế Châu Á.
Với số nợ và mức thâm hụt thương mại quá lớn với Trung Quốc như hiện nay, Mỹ đã gia tăng áp lực bằng mọi cách buộc Trung quốc phải "thả lỏng" đồng nhân dân tệ. Ngày 15-4 sắp tới, Bộ Tài chính Mỹ sẽ phải đưa ra tuyên bố xem Trung Quốc có phải là “nước thao túng tiền tệ” hay không. Khả năng xảy ra cuộc chiến tranh tiền tệ mới là rất lớn, theo giới phân tích đây có thể là một phần của âm mưu toàn cầu nhằm thiết lập trật tự thế giới mới.
72% doanh nghiệp tư nhân VN căng thẳng vì vốn. Theo Standard Chartered đồng Việt Nam sẽ giảm giá hơn nữa trong thời gian tới và lạm phát của VN năm nay sẽ ở mức 8,9%. Cơ chế lãi suất trần không còn phù hợp với thực tế. Ngân hàng Nhà nước cần phải thay đổi cơ chế cũ bằng một cơ chế mới, nếu không sẽ gây ra sự đè nén, kiềm chế sự phát triển kinh tế cũng như làm cho sự lưu thông tiền tệ có những tắc nghẽn và biến tướng khó kiểm soát.
Trong một thời gian ngắn, nhằm khơi thông nguồn cung cầu trên thị trường ngọai tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã liên tục có 2 lần thay đổi tỷ giá giữa đồng Việt Nam và đồng đô la Mỹ. Nhiều chuyên gia dự báo sẽ có thêm một đợt thứ ba trong năm nay, nhưng chưa biết khi nào - có thể vào quý III năm 2010? Liệu có xuất hiện tâm lý bất an khi sở hữu đồng nội tệ ?
Năm 2009 là năm không yên ả đối với thị trường tài chính Việt Nam khi các lĩnh vực tiền tệ, ngoại hối, thị trường vốn đều biến động phức tạp và liệu thực tế này có tái hiện trong năm nay không lại là câu hỏi không dễ trả lời.
Quyết định của Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho vay lãi suất thỏa thuận đối với các khoản vay trung dài hạn và thu thêm phí đối với các khoản vay ngắn hạn đang gây phản ứng trái nhiều từ các góc nhìn quan sát. Lãi suất thoả thuận đối với các khoản cho vay trung dài hạn của doanh nghiệp có nơi lên đến 18%/năm. Nhiều ý kiến cho rằng, mức này đã đến giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp.
Việt Nam đã vượt qua đáy suy thoái kinh tế nhưng thị trường tiền tệ vẫn chưa bền vững, rủi ro cao. Chính phủ nên tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, không nên chạy theo giải pháp phá giá tiền đồng.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường nhà đất năm 2010 sẽ có nhiều áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và thách thức trước sự đổ bộ nhiều hơn của nhà đầu tư nước ngoài. Giới đầu tư cần có góc nhìn thực tế hơn và họ sẽ phải đau đầu đối diện với thách thức chọn sản phẩm nào và bán cho ai.
Do nhu cầu nhà đất còn rất lớn nên việc đầu tư vào thị trường bất động sản hằng năm lợi nhuận có thể đạt từ 25%-30%, nếu gặp đột biến có thể lên đến 150%.
