Có quá nhiều dự đoán trái chiều nhau về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam từ đầu năm 2010 tới nay: Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ "bong bóng" bất động sản dẫn đến giá nhà đất sẽ bị đóng băng, rồi giá nhà, đất phía Tây Hà Nội đang lên “cơn sốt” hoặc cả bốn hướng đều “sốt”…
Tất nhiên, để đưa ra những dự đoán đó họ đều có lập luận dựa trên các số liệu tự thu thập và quan sát tình hình phát triển kinh tế trong thời gian qua. Với các kết quả như vậy càng thể hiện rõ các tính chất đặc trưng của thị trường BĐS cũng như sự nhạy cảm của thị trường đối với các chính sách kinh tế đang thực thi hoặc sắp ban hành…
Đến nay, vẫn chưa có một tổ chức, cơ quan chính thống nào của Nhà nước có thể đưa ra các chỉ số để đánh giá tình hình hoạt động của thị trường BĐS nhằm giúp Chính phủ ban hành chính sách điều chỉnh thị trường phát triển ổn định. Hiện các số liệu, đánh giá về thị trường này chủ yếu vẫn dựa vào các nghiên cứu, thu thập của các tập đoàn, công ty BĐS. Tất nhiên những số liệu này chủ yếu phục vụ cho kế hoạch hoạt động kinh doanh của họ. Căn cứ theo các diễn biến về giá nhà, đất ở Hà Nội trong thời gian qua có thể thấy, giá vẫn theo chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian ngắn chứ không hề giảm. Nhiều người cho rằng giá đất nền sẽ tăng nhanh vì quỹ đất ngày càng hiếm, nhất là những vị trí lý tưởng. Còn đối với nhà chung cư với rất nhiều dự án từ căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp cho tới căn hộ chung cư cao cấp đang triển khai có thể làm sôi động thi trường BĐS trong nửa cuối năm 2010...
Đất nền có thực “sốt ảo”?
Mới đây, UBND thành phố Hà Nội vừa tổ chức triển lãm quy hoạch “Mô hình đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, trong đó thể hiện 5 đô thị vệ tinh và Trung tâm hành chính quốc gia sẽ chuyển về Ba Vì. Thêm vào đó trục Thăng Long song hành cùng đường Láng - Hòa Lạc vẫn đang là ý tưởng đề xuất nghiên cứu thì ngay lập tức thị trường BĐS đã có phản ứng. Khảo sát so sánh giá rao bán đất nền, biệt thự của các khu đô thị như An Khánh, Dương Nội... trong thời gian này với giá mấy tháng trước đây đã được đẩy lên đáng kể. Hầu hết giá đất ở đây đều tăng từ 4 đến 8 triệu đồng/m2 so với trước (tăng 30%-40%). Cũng cần phải thấy hiện tượng giá đất ở các vùng Ba Vì và lân cận đó đang "nhảy múa" mà không ai có thể nói giá đất như thế đã hợp lý hay chưa bởi tác động tâm lý mua được là thắng. Các dự án đất nền tại các quận huyện Long Biên, Gia Lâm cũng theo chiều hướng tăng. Đất nền tại phường Bồ Đề - Long Biên khu vực sân bay Gia Lâm trước đây quận bán theo dạng đấu thầu với giá khoảng 40 triệu đồng /m2 (dịp đầu năm) nay có khách rao bán với giá gần 60 triệu đồng/m2. Các lô đất liền kề, đất biệt thự thuộc các dự án phía Tây Hà Nội được rao giá tùy từng vị trí, thí dụ đất liền kề có giá từ 31,5 triệu đồng /m2 - 41,5 triệu đồng /m2, còn đất biệt thự có giá từ 24,3 triệu đồng /m2- 26 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, trên thực tế số lượng đất nền giao dịch thành công rất khiêm tốn và chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư với nhau. Lý giải về tăng giá chào bán này nhiều người cho rằng có sự chuyển đổi dòng vốn đầu tư từ các sàn vàng sang là chủ yếu bởi nguồn vốn vào thị trường này từ trước tới thời điểm này hầu như đã kịch trần. Các nhà đầu tư có kinh nghiệm thường rất cảnh giác với các chiêu tăng giá kiểu này. Nhưng trong năm 2010 này khả năng đất nền tiếp tục tăng giá hoặc giảm đồng loạt với giao dịch thành công là khó khả thi
Cơ hội cho căn hộ chung cư cao cấp
Thị trường căn hộ chung cư từ cuối năm 2009 đến đầu năm nay vẫn trầm lắng, có vẻ đang chờ đợi tốc độ phát triển của nền kinh tế. Một điều lạ là nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng số căn nhà chung cư chưa có người ở trên địa bàn Hà Nội cũng không phải là ít. Người thu nhập thấp có nhu cầu muốn mua căn hộ để ở rất lớn. Họ thực sự là đối tượng khách hàng chính của thị trường nhà chung cư nhưng lại đang ở thế bị xem nhẹ. Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ để các doanh nghiệp BĐS đưa vào kế họach xây nhà giá thấp nhưng với sự trượt giá của các mặt hàng thiết yếu, vật liệu xây dựng nên đã làm cho nhiều DN lo lắng, không mặn mà với những dự án này.
Mặt khác, tham gia vào thị trường BĐS ngoài những công ty mang tính chuyên nghiệp còn có nhiều dự án khác của các cơ quan, tổ chức chính trị-xã hội tập hợp cán bộ, công nhân của họ tham gia góp vốn xây nhà. Đây cũng chính là nguồn cung nhà chung cư giá trung bình cho thị trường BĐS trong năm nay và những năm tới. Nhìn bề ngoài có thể lầm tưởng phân khúc thị trường chung cư căn hộ có giá trên dưới một tỷ (khoảng 500USD/m2 -700USD/m2) trong năm 2010 sẽ sôi động nhưng thực tế chắc không phải như vậy.
Cũng cần thấy rằng những người có thu nhập thấp, phần lớn là công nhân ở các khu công nghiệp, công chức thu nhập thấp, sinh viên đang tìm việc làm hoặc chưa ổn định việc làm… nên với giá khoảng 800 triệu/căn hộ thì đó vẫn là một khoản tiền quá lớn so với khả năng chi trả của họ, trong khi đó nếu muốn vay của Ngân hàng lại phải chịu lãi suất quá cao. Thêm vào đó, tình trạng nhiều căn hộ ở các khu chung cư dành cho người thu nhập thấp, giãn dân luôn ở vị trí địa lý cũng như các điều kiện sinh sống khác không thuận lợi, chất lượng nhà luôn ở tình trạng báo động, nên các nhà đầu tư lại càng ít quan tâm bởi lãi suất không hấp dẫn. Do đó có thể nói, hiện nay, nguồn cung căn hộ chung cư cấp 4 với mức giá thấp đang còn lệch so với cầu về nhiều phương diện.
Đối với phân khúc thị trường căn hộ chung cư cao cấp theo chuẩn của Bộ xây dựng (gọi là chung cư cấp 1,2) có giá vào khoảng 900USD/m2 - 1200USD/m2 chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm của tầng lớp trung lưu trở lên. Bởi trước hết, xu thế ở nhà chung cư cao cấp đang là mốt thịnh hành của lớp trẻ có thu nhập khá nên với mức giá khoảng như thế rất hợp với khả năng chi trả của họ trong vòng 5 năm đến 10 năm. Với tốc độ phát triển kinh tế và hội nhập như hiện nay thì lượng người có thu nhập khá ở Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh đang tăng đáng kể. Phần lớn những căn hộ chung cư thuộc dạng này đều được thiết kế với diện tích từ 70m2-150m2, có vị trí địa lý thuân lợi, điều kiện môi trường sinh sống đảm bảo, thí dụ như các căn hộ chung cư nằm trên trục đường Lê Văn Lương, Hoàng Quốc Việt kéo dài… nên cũng rất được sự chú ý của các nhà đầu tư.
Đối với các căn hộ có giá trên 2.000USD/m2 tuy vẫn có thể giao dịch nhưng chắc chắn trong năm nay sẽ không sôi động. Bởi cung và cầu thị trường tuy có nhưng không lớn, nên đang ở trạng thái cân bằng.
Tất nhiên, để cho thị trường phát triển ổn định còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố mà trong đó nguồn vốn là quan trọng nhất. Thị trường BĐS nước ta nhiều chuyên gia vẫn cho rằng hiện vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Do đó, để giải quyết vấn đề vốn thì cần nhanh chóng giải phóng hiện tượng “tiền tệ hóa” áp dụng các cơ chế, định chế chuyển tiếp có tính dài hạn “tài chính hóa” như hình thành các dạng quỹ đầu tư phát triển BĐS. Đồng thời có chính sách thích hợp để các doanh nghiệp BĐS có thể thu hút được vốn từ các nhà đầu tư khác nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các nhà đầu tư… Và lúc này, chính các doanh nghiệp bất động sản cũng phải thể hiện được uy tín của mình qua giá cả căn hộ, chất lượng công trình xây dựng, đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn nhà của Bộ Xây dựng tránh các vụ "lình xình" như vừa qua./.
Nhằm giải quyết nhanh nhu cầu tái định cư của người bị thu hồi đất, thúc đẩy tiến độ các dự án xây dựng hạ tầng đô thị, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành quy định mới về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, qua thống kê sơ bộ từ các quận huyện tại TP.HCM, dự kiến từ năm 2011-2015 TP.HCM sẽ tiếp tục triển khai gần 500 dự án với khoảng 116.000 hộ dân bị ảnh hưởng. Trong đó phần lớn là những dự án mới, số còn lại là các dự án triển khai giai đoạn 2006-2010 chuyển sang.
So với trước đây, quyết định 35 của UBND TP.HCM có nhiều điểm mới, lợi cho người dân hơn như về chính sách tái định cư, các khoản hỗ trợ về đất nông nghiệp, hỗ trợ di dời...
Được cho là lĩnh vực đầu tư nhiều lợi nhuận, song không ít doanh nghiệp khóc dở mếu dở khi tham gia vào kinh doanh bất động sản. Ở một số trường hợp, dự án bị ngưng lại vì khủng hoảng kinh tế, không huy động được vốn. Số khác lại đình trệ do vướng rà soát quy hoạch hoặc đơn giản là mắc mớ trong GPMB.
Nhà tái định cư tại khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính (quận Thanh Xuân) sẽ là những chung cư tái định cư đầu tiên Thành phố Hà Nội tổ chức thí điểm quản lý, vận hành khai thác.
Dù đã triển khai được hơn 4 năm, thế nhưng tới nay, hình hài của một "siêu đô thị" giữa lòng Hà Nội, với tổng kinh phí đầu tư lên tới 314 triệu USD vẫn chỉ là những phác thảo trên giấy. Suốt một thời gian dài, khâu giải phóng mặt bằng ở Khu đô thị mới Tây Hồ Tây gần như rơi vào bế tắc.
Dù còn nhiều ý kiến trái chiều, song Bộ Xây dựng vẫn “bật đèn xanh”, cho phép cho Công ty Địa ốc Đất Lành (TP HCM) thực hiện thí điểm xây dựng căn hộ “siêu nhỏ” ( 20-30 m2).
Cách Hà Nội khoảng 25km, nằm dọc quốc lộ 1B, đường cao tốc Bắc Ninh-Lạng Sơn, khu đô thị Tiên Sơn (Hoàn Sơn, Tiên Du, Bắc Ninh) được xây dựng cách đây 6-7 năm nhưng đến nay vẫn còn hàng chục biệt thự bị bỏ hoang.
Trước cơn sốt đất một số khu vực ở Hà Nội, nhất là khu vực Ba Vì, những ngày qua các chuyên gia liên tục cảnh báo nguy cơ vỡ bong bóng có thể diễn ra trong thời gian tới. Bởi nguyên nhân chủ yếu dẫn đến cơn sốt đất lần này do thông tin ảo và những yếu tố đầu cơ đang chi phối thị trường.
Giá bất động sản vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.
Bộ Xây dựng vừa đề xuất Chính phủ cho phép bổ sung 18 dự án nhà ở sinh viên cấp thiết tại 16 địa phương vào danh mục được triển khai ngay trong năm 2012.
Phát biểu với báo chí nhân tham dự Diễn đàn Kinh tế thế giới (WEF) tại thành phố Davos (Thụy Sĩ), Thứ trưởng Đường sắt Lwin Thaung cho biết Chính phủ Myanmar chuẩn bị thông qua Luật đầu tư sửa đổi vào cuối tháng 2 này, thay thế cho bộ luật đã có từ năm 1991. Rõ ràng đây là một thông điệp “trải thảm đỏ” Myanmar muốn gửi đến cộng đồng quốc tế sau khi đã thực hiện cải cách dân chủ bước đầu.
Trong khi không ít các dự án buộc phải giảm giá bán vì không tìm được khách mua, thì các dự án nội đô vẫn âm thầm tăng giá trong suốt năm 2011, bởi khách mua chủ yếu là để sử dụng.
Trong khi thông tin Thống đốc tuyên bố sẽ sáp nhập 5-8 ngân hàng trong đầu năm 2012 còn đang khiến toàn thị trường quan tâm, lượng tiền rút ra ồ ạt vào dịp Tết Nguyên đán càng khiến dư luận lo lắng tới tính thanh khoản của các ngân hàng.
UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt đề xuất đầu tư dự án cải tạo, mở rộng đường Phạm Văn Đồng, đoạn từ nút Mai Dịch đến công viên Hoà Bình theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).
Nếu như tháng 1/2012 lượng tiền được rút ra khỏi ngân hàng được tiết lộ là khá nhiều thì tuần đầu tiên của tháng 2/2012, bên cạnh việc thông báo kết quả kinh doanh Quý IV huy động vốn của ngân hàng đã có dấu hiệu “khởi sắc”.
Nếu có ai đó đặt câu hỏi tâm điểm của chính sách tiền tệ năm 2012 nằm ở đâu, câu trả lời sẽ là thanh khoản. Gánh nặng thanh khoản tiền tệ mười năm qua đã dồn tụ lại, và chúng ta mới chỉ đi được đoạn đường một năm (năm 2011) trên suốt lộ trình giải quyết tận gốc rễ vấn đề.
Năm 2012, hệ thống ngân hàng phải hết sức cố gắng để vượt qua những khó khăn chung của nền kinh tế và giải quyết được vấn đề nội tại của hệ thống ngân hàng. Ông Nguyễn Văn Bình, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trao đổi với báo chí ngày 30.1.2012.
Bài viết này nhằm mục đích xác định các nhân tố quyết định lạm phát ở Việt Nam thông qua một phương pháp tiếp cận đơn giản. Mô hình ước lượng của chúng tôi sử dụng cơ sở lý thuyết về lạm phát cho một nền kinh tế nhỏ và mở. Bài viết cố gắng đưa một một vài gợi ý thận trọng cho chính sách kiềm chế lạm phát ở Việt Nam trong giai đoạn thực hiện chính sách kích cầu.
Dù lạm phát vẫn đang ở mức thấp hơn so với năm 2008, nhưng tỷ lệ này tăng mạnh từ giữa năm 2009 và đang trở thành nguy cơ lớn nhất đối với Ấn Độ và Việt Nam. Trung Quốc; Singapore đã tuyên bố nâng giá đồng tiền; Ngân hàng Trung ương Ôxtrâylia, Ấn Độ, Malaixia, Philíppin và Việt Nam cũng đã lần lượt tăng lãi suất trong mấy tháng qua. Nỗi lo lạm phát gia tăng đang đè nặng lên các nền kinh tế Châu Á.
Với số nợ và mức thâm hụt thương mại quá lớn với Trung Quốc như hiện nay, Mỹ đã gia tăng áp lực bằng mọi cách buộc Trung quốc phải "thả lỏng" đồng nhân dân tệ. Ngày 15-4 sắp tới, Bộ Tài chính Mỹ sẽ phải đưa ra tuyên bố xem Trung Quốc có phải là “nước thao túng tiền tệ” hay không. Khả năng xảy ra cuộc chiến tranh tiền tệ mới là rất lớn, theo giới phân tích đây có thể là một phần của âm mưu toàn cầu nhằm thiết lập trật tự thế giới mới.
72% doanh nghiệp tư nhân VN căng thẳng vì vốn. Theo Standard Chartered đồng Việt Nam sẽ giảm giá hơn nữa trong thời gian tới và lạm phát của VN năm nay sẽ ở mức 8,9%. Cơ chế lãi suất trần không còn phù hợp với thực tế. Ngân hàng Nhà nước cần phải thay đổi cơ chế cũ bằng một cơ chế mới, nếu không sẽ gây ra sự đè nén, kiềm chế sự phát triển kinh tế cũng như làm cho sự lưu thông tiền tệ có những tắc nghẽn và biến tướng khó kiểm soát.
Trong một thời gian ngắn, nhằm khơi thông nguồn cung cầu trên thị trường ngọai tệ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã liên tục có 2 lần thay đổi tỷ giá giữa đồng Việt Nam và đồng đô la Mỹ. Nhiều chuyên gia dự báo sẽ có thêm một đợt thứ ba trong năm nay, nhưng chưa biết khi nào - có thể vào quý III năm 2010? Liệu có xuất hiện tâm lý bất an khi sở hữu đồng nội tệ ?
Năm 2009 là năm không yên ả đối với thị trường tài chính Việt Nam khi các lĩnh vực tiền tệ, ngoại hối, thị trường vốn đều biến động phức tạp và liệu thực tế này có tái hiện trong năm nay không lại là câu hỏi không dễ trả lời.
Quyết định của Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại được cho vay lãi suất thỏa thuận đối với các khoản vay trung dài hạn và thu thêm phí đối với các khoản vay ngắn hạn đang gây phản ứng trái nhiều từ các góc nhìn quan sát. Lãi suất thoả thuận đối với các khoản cho vay trung dài hạn của doanh nghiệp có nơi lên đến 18%/năm. Nhiều ý kiến cho rằng, mức này đã đến giới hạn chịu đựng của doanh nghiệp.
Việt Nam đã vượt qua đáy suy thoái kinh tế nhưng thị trường tiền tệ vẫn chưa bền vững, rủi ro cao. Chính phủ nên tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, không nên chạy theo giải pháp phá giá tiền đồng.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường nhà đất năm 2010 sẽ có nhiều áp lực cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước và thách thức trước sự đổ bộ nhiều hơn của nhà đầu tư nước ngoài. Giới đầu tư cần có góc nhìn thực tế hơn và họ sẽ phải đau đầu đối diện với thách thức chọn sản phẩm nào và bán cho ai.
Do nhu cầu nhà đất còn rất lớn nên việc đầu tư vào thị trường bất động sản hằng năm lợi nhuận có thể đạt từ 25%-30%, nếu gặp đột biến có thể lên đến 150%.
